acquisto di un terreno edificabile

Poter edificare su una proprietà terriera, è una possibilità che dalla destinazione che è prevista per quest’area sul piano regolatore generale nel Comune di appartenenza. L’acquisto di un terreno edificabile, di conseguenza, è regolato da delle norme ben precise; le quali stabiliscono espressamente che i terreni si possono considerare edificabili quando sono definiti tali dagli strumenti urbanistici generali adottati dal Comune, con la presenza, o meno, dell’approvazione della Regione e dell’adozione degli strumenti attuativi.

Dove costruire

Vediamo, quindi, le aree edificatorie, più comunemente dette lotti nei contesti urbani.

Si deve precisare che naturalmente non è possibile edificare su qualsiasi terreno e che la concessione dell’edificabilità cambia in base al Piano degli Interventi Comunale, che si occupa di definire le zone urbane e i regolamenti attuativi come pure tutti i parametri che consentono di stabilire per quanto e in che modo si potrà costruire. Inoltre c’è un dettaglio da non tralasciare assolutamente che riguarda l’edificabilità a seconda dell’urbanizzazione: infatti i lotti di terreno devono essere collegati con la rete tecnologica, cioè gas, energia elettrica, acqua e fognature, e devono essere attraversati dalle strade per assicurare la raggiungibilità. In mancanza di questi requisiti, prima di costruire è necessario provvedervi oppure assicurarsi che se ne occupi il venditore. Infine, informatevi con attenzione sulla destinazione urbanistica dell’area, sia quella che vi interessa direttamente che quelle limitrofe, per sapere se in futuro vi troverete soffocati da altri immobili o potrete godere della tranquillità!

Per finire, scegliete il lotto in cui realizzare la vostra costruzione con attenzione perché questo è importante allo stesso modo delle scelte progettuali: la vicinanza al centro ed ai servizi o alle piste ciclabili ma pure a fonti d’inquinamento come le strade, l’elettromagnetismo, ecc.

Il Valore di mercato dei terreni

Il valore di mercato di un terreno cambia completamente a seconda che, questo, sia edificabile oppure agricolo e, inoltre, sul valore del terreno vengono applicate le imposte sulla vendita che è tassata con delle aliquote differenti in base alla destinazione, appunto, una delle due sopracitate. Ecco, quindi, nel dettaglio quali sono le aliquote di imposta che vengono applicate:

  • l’imposta del 18% sul prezzo di vendita dei terreni agricoli;
  • l’imposta ridotta dell’11% per tutti gli imprenditori agricoli che, diminuisce ulteriormente all’1% se si tratta di coltivatori diretti;
  • per i terreni edificabili, invece, l’imposta rimane dell’11%, ma se a vendere è l’impresa l’Iva si applica nella misura del 20%.

Dunque è molto importante conoscere se il proprio appezzamento di terra è edificabile oppure agricolo per stabilire con sicurezza in quale momento il terreno agricolo diviene edificabile, o anche viceversa.

Si può eliminare la plusvalenza?

Durante l’acquisto di un terreno edificabile, capita molto spesso di imbattersi nella plusvalenza: si tratta di un valore che grava sulle tasche degli acquirenti.
Con il termine plusvalenza si indica la differenza tra il valore della vendita del terreno e il valore iniziale dell’acquisto. Un esempio tipico che rappresenta la plusvalenza si può evidenziare quando un terreno agricolo diviene edificabile: infatti, in questo caso, come accade però in molte altre situazioni, il compratore è colui che ne paga lo scotto dato che il passaggio di categoria fa, ovviamente lievitare il prezzo del terreno in maniera notevole.

Per sfuggire a quest’aumento si può usufruire della possibilità di valutare il terreno in un momento che sia precedente all’acquisto, in maniera tale da far sì che il proprietario stesso si faccia carico dell’adeguamento di categoria al posto del cliente finale.
È, inoltre, indispensabile stabilire il valore nuovo del terreno; quest’operazione si può eseguire soltanto attraverso la richiesta di una perizia giurata ad opera di esperti del settore come architetti, geometri, ingegneri, o altro genere di professionisti purchè iscritti ai rispettivi albi.

Come funziona l’Imu per i terreni edificabili

Prima di decidere di acquistare dei terreni edificabili, è opportuno considerare la totalità delle spese che si dovranno affrontare a seguito della compravendita: una di queste è rappresentata del pagamento dell’Imu.
I parametri che determinano il valore di tale imposta per ciò che riguarda i terreni edificabili sono:

  • L’ubicazione precisa del terreno;
  • La corretta area edificabile e quella agricola che ha intorno;
  • I vincoli urbanistici che sono stati decretati dal Comune.

Per tutti i casi, però, l’aliquota applicata è quella ordinaria pari allo 0,76% ma, come accade per tutte le aliquote, ogni Comune ha la possibilità di variare questo valore dello 0,3%. Il moltiplicatore, che è il valore utile per il calcolo dell’Imu è il 110.