Nel nostro Paese sono tanti gli immobili che sono dati in locazione a diversi soggetti: dalle famiglie che non hanno la possibilità economica per acquistarne una fino ai giovani lavoratori o studenti, che sono costretti a trasferirsi al di fuori della propria regione appunto per motivi di studio o professionali. Una situazione non sempre facile, tra spese varie e scadenze da rispettare, come ad esempio quella appunto relativa alla proroga o alla disdetta del contratto di locazione stessa.

Una situazione non certo molto differente esiste anche per il locatore dell’immobile, con diverse imposte annuali da pagare tra Imu, Tasi e Cedolare Secca. Ed a proposito di proprietari di abitazioni concesse in affitto, alcuni importanti chiarimenti arrivano dalla Corte di Cassazione e da una sua recente pronuncia circa un eventuale “sconto” sul pagamento dell’ICI per una locazione a canone agevolato.

In sintesi, i giudici hanno affermato che i singoli Comuni, in pratica, possono determinare aliquote dell’ICI al di sotto del minimo legale per quei soggetti che concedono degli immobili in affitto a canone agevolato, ma ciò non istituisce ed equivale ad un diritto generale per l’ottenimento di questa riduzione d’imposta per tutti i locatori stessi. Andiamo comunque ad approfondire l’argomento e capire meglio nello specifico di cosa si tratti.

La vicenda da cui è sorta la diatriba

La Commissione Tributaria Regionale (CTR) dell’Emilia Romagna inizialmente aveva annullato alcuni avvisi di accertamento emanati da un Comune nei confronti di un locatore e relativi all’ICI del periodo 2006-2008. Dal canto suo, tale soggetto, una volta ricevuti questi avvisi, li aveva impugnati affermando che egli avrebbe avuto diritto ad un’aliquota agevolata ICI, in quanto aveva affittato gli immobili a canone agevolato, in base all’articolo 4 della Legge 431/1998.

Il Comune, invece, giustificava la sua azione affermando che questo particolare beneficio non poteva essere usufruito dal locatore, in quanto quest’ultimo non aveva adempiuto all’obbligo (previsto in effetti dal regolamento dello stesso ente locale) di depositare una copia del contratto d’affitto entro la data di scadenza del pagamento dell’acconto dell’imposta suddetta.

In questa diatriba, la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) in primo grado aveva dato ragione all’ente locale, mentre in secondo grado la CTR, come già accennato, aveva annullato tali avvisi. Ed a questo punto, il Comune è stato costretto ad adire alla Corte di Cassazione e sulla base di alcune considerazioni, anche di natura normativa e giurisprudenziale.

A livello normativo, per l’ente locale la Legge 431 del 1998, ed in particolare il suo articolo 2 comma 4, doveva essere interpretato come possibilità di poter deliberare o meno il beneficio e che, in pratica, la potestà regolamentare (in conformità all’art.52 del Decreto Legislativo 446/1997) era limitata, non potendo l’ente locale definire fattispecie imponibili, soggetti passivi ed anche aliquote massime.

Infine, dal punto di vista giurisprudenziale, lo stesso Comune faceva leva sul fatto che l’esercizio di tale potestà regolamentare era conforme ad un altro principio enunciato nella sentenza della Cassazione n°12989/2007 e secondi cui “è onere del contribuente denunciare tempestivamente le variazioni che determinano un diverso ammontare dell’imposta”.

La sentenza della Corte di Cassazione

Secondo questi giudici e a differenza della CTR dell’Emilia Romagna, tale diritto all’agevolazione non è attribuito dalla stessa legge. Infatti, secondo l’articolo 2, comma 4, della Legge 431/1998, un Comune può stabilire aliquote ICI inferiori ad un minimo predefinito per quei soggetti che affittano immobili con contratti a canone agevolato, ma ciò non rappresenta un diritto generale a questo trattamento per i locatori.

Ciò detto, sono gli stessi enti locali che devono stabilire eventualmente delle aliquote agevolate ed inferiori ad un minimo legale, sempre nel rispetto del bilancio comunale, ma tale beneficio è sempre facoltativo e spetta anche all’ente medesimo stabilire i limiti di natura temporale per farne usufruire.

Sempre la Cassazione, inoltre, concorda con l’ente locale circa l’onere del soggetto locatore di dichiarare eventuali variazioni di situazione che possano determinare una diversa quota dell’imposta da pagare. Le comunicazioni che possano evidenziare il diritto a tali eventuali agevolazioni, poi, vanno effettuate prima e non successivamente al termine indicato per il pagamento dell’imposta stessa.

Contratti di locazione a canone concordato

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