market comparison approach

In ambito di valutazione immobiliare, uno degli approcci più seguiti negli ultimi anni, in ambito internazionale, è il cosiddetto Market Comparison Approach. In Italia il MCA non è ancora disceso capillarmente in tutte le realtà che si occupano di stima degli immobili: per questo motivo la valutazione immobiliare è ancora una disciplina poco standardizzata; un metodo trasparente come il Market Comparison Approach garantirebbe una più univoca metodologia nel campo dell’estimo.

In cosa consiste il MCA

Il procedimento MCA garantisce una stima abbastanza trasparente del prezzo di mercato, nonché del reddito immobiliare, mediante una adeguata comparazione iniziale fra l’immobile che si sta valutando, ed una serie di immobili di concezione simile di cui è stata effettuata una compravendita nel recente passato.

Le operazioni che regolano il processo di stima

Elenchiamo ora quelle che sono le operazioni principali che vanno a strutturare il metodo del Market Comparison Approach.

Innanzitutto, viene effettuata una analisi di mercato atta ad ottenere i dati relativi ai recenti contratti siglati per dei segmenti di mercato affini. Successivamente vengono rilevati tutti i dati immobiliari, scegliendo le caratteristiche immobiliari: i risultati di queste analisi vengono utilizzati per compilare una tabella nota come “sales summary grid”.

Contestualmente, viene effettuata una analisi dei prezzi marginali per poi arrivare a redarre una seconda tabella di valutazione, definita “sales adjustment grid”.

Alla fine di questo processo, viene effettuata una sintesi valutativa, che porta alla realizzazione di un documento in cui sono presentati i risultati del processo di stima dell’immobile.

I principi teorici dietro il MCA

La base “ideologica” di questo nuovo approccio alla valutazione immobiliare, si basa sul principio secondo cui è il mercato stesso a determinare il valore ed il prezzo di un immobile, così come ha già fatto per determinare il prezzo di immobili considerati affini. È dunque una procedura che determina il prezzo di un immobile secondo quelle che sono le sue caratteristiche di tipo tecno ed economico.

Sviluppi in Italia

I concetti del Market Comparison Approach sono stati recepiti negli ultimi anni da parte dei professionisti in materia, e hanno portato ad una diversa modalità operativa, i cui principi sono espressi nel Codice delle Valutazioni immobiliare, uno dei testi fondamentali del settore.

Market Comparison Approach: come funziona?
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