Mutuo cointestato e separazione: le possibili soluzioni, i costi e i fattori da valutare

Accendere un mutuo cointestato offre il vantaggio di dividere le spese, usufruire della stessa ipoteca e offrire maggiori garanzie. Si tratta dunque di una soluzione che dà maggiori possibilità di ottenere il mutuo per l’acquisto di una abitazione. Per questa ragione è una modalità diffusa tra le coppie sposate che acquistano casa, ma possono farvi ricorso anche le coppie conviventi oppure gli amici che decidono di comprare casa insieme. Che succede però nel caso in cui i due cointestatari decidano di separarsi? Se la separazione è consensuale ci sono diverse opzioni a disposizione. La scelta dell’una o dell’altra richiederà naturalmente una valutazione della specifica situazione e dunque della convenienza delle varie possibilità.

Mutuo cointestato come uscirne: la vendita dell’immobile

Una soluzione che consente di eliminare qualunque vincolo associato al mutuo è la vendita dell’immobile. In questo caso il ricavato potrà essere utilizzato per saldare la parte residua di mutuo, e la parte restante potrà essere divisa tra i due cointestatari.
La convenienza di questa soluzione dipende in particolare da due fattori:

Attualmente i prezzi delle abitazioni sono ai minimi storici, quindi la vendita di una abitazione acquistata 15 anni fa con un mutuo a trent’anni comporta necessariamente una perdita di valore.

Mutuo cointestato separazione consensuale: mantenere il finanziamento

In una soluzione come quella descritta i due coniugi o conviventi possono anche decidere di continuare a pagare il mutuo, nell’attesa che il rialzo dei prezzi di mercato offra condizioni più vantaggiose per la vendita. In questo caso si può valutare di concedere l’abitazione in affitto per coprire una parte delle spese del mutuo.

È importante tenere presente però che se uno degli intestatari del mutuo non paga la propria parte la banca può rivalersi sull’altro intestatario.

In caso di separazione coniugale il pagamento del mutuo può integrare o sostituire l’assegno di mantenimento. Ad esempio se la casa è assegnata alla moglie ma il mutuo viene versato dal marito il giudice può detrarre tale quota dal mantenimento. A tal proposito vale la pena notare che in presenza di figli il giudice può imporre il pagamento del mutuo a un genitore come obbligo contributivo a carico dei figli.

Sostituzione e accollo mutuo cointestato per separazione consensuale

Supponiamo invece che solo una delle due parti voglia uscire dal mutuo. In questo caso se l’altro coniuge o convivente ha la disponibilità economica necessaria a farsi carico del mutuo esistono due soluzioni: la sostituzione e l’accollo.

Sostituzione mutuo cointestato

La sostituzione consiste nell’estinzione del mutuo esistente e nell’accensione di un nuovo mutuo in cui cambieranno sia l’intestatario, sia le condizioni contrattuali. La convenienza di questa soluzione va valutata in base alle condizioni offerte dal nuovo mutuo: se sono più vantaggiose vale la pena ricorrere alla sostituzione. In questo caso andranno sostenuti i costi relativi a:

Accollo mutuo cointestato

Con l’accollo del mutuo uno dei due coniugi o conviventi acquista la parte di abitazione posseduta dall’altro e prende in carico l’intero mutuo mantenendo le condizioni concordate al momento dell’accensione. Anche questa soluzione va valutata in base alla convenienza del mutuo stipulato. Inoltre occorre tener presente che esistono due tipi di accollo che comportano conseguenze molto diverse:

  • Accollo mutuo liberatorio: richiede l’accordo della banca che, dopo aver accertato la solvibilità dell’accollante, svincola l’altro intestatario da qualunque onere
  • Accollo mutuo non liberatorio: va solo notificato alla banca e continua a vincolare entrambi gli intestatari: se l’accollante non paga il vecchio intestatario dovrà provvedere al suo posto.