Uno dei fattori che ha favorito in questi anni l’acquisto di immobili è stata anche la possibilità di poter detrarre da parte dei contribuenti gli interessi passivi del mutuo finanziario utilizzato spesso per la compravendita. Utilissimo anche perché permette in qualche maniera di poter risparmiare su un finanziamento bancario, che sovente risulta particolarmente oneroso per coloro che lo affrontano.

Tra le diverse tipologie di mutui, vi possono essere quelli cosiddetti “misti”, cioè richiesti per poter acquistare un immobile e ristrutturarlo successivamente, ed anche quelli a tasso agevolato per i soggetti rientranti nella Legge 104/1992 e che sono previsti in specifiche iniziative, tra cui il cosiddetto Plafond Casa. E proprio riguardo ai primi è dovuta intervenire l’Agenzia delle Entrate per chiarire le modalità delle detrazioni di un mutuo misto. Approfondiamo meglio la questione.

Da dove nasce la vicenda

Tutto parte da un contribuente che aveva acquistato un immobile da suddividere poi in due, di cui una parte da adibire a propria abitazione principale, mentre l’altra da usare come residenza per un genitore convivente. Per tali necessità, un istituto bancario aveva concesso un mutuo ipotecario misto, in cui una parte del finanziamento sarebbe servito per l’acquisto dell’immobile ed un’altra per consentire la successiva ristrutturazione dello stesso.

I dubbi del contribuente sono sorti al momento della dichiarazione dei redditi ed in particolare su quale tipo di detrazioni dovesse utilizzare. Infatti, per l’acquisto di un’abitazione usufruendo di un mutuo bancario, è possibile ottenere un rimborso del 19% sugli interessi passivi di tale finanziamento, con un tetto massimo annuo di spesa di 4.000 Euro. Il tutto compilando il rigo E7 del modello 730.

Nel caso dell’accensione di un mutuo al fine di costruire e ristrutturare, invece, la detrazione Irpef prevista è sempre del 19%, ma con un limite massimo di spesa annua ben diverso, cioè 2.582,29. In tal caso, il rigo da compilare del 730 è quello E8, indicando il codice 10. A questo punto, di quale genere di detrazione il contribuente può usufruire? A sciogliere tali dubbi è intervenuta direttamente l’Agenzia delle Entrate.

Il chiarimento dell’ente statale

Attraverso l’interpello n°38 del Febbraio 2019, l’Agenzia delle Entrate ha voluto non soltanto fornire un chiarimento, ma anche ricordare quali i requisiti necessari per i contribuenti affinché possano usufruire di queste due tipologie di detrazioni.

In particolare, si tratta dell’intestazione alla medesima persona sia del mutuo ipotecario e sia dell’abitazione; il non possedere altri immobili sul territorio nazionale acquistati usufruendo dei benefici prima casa previsti e, infine, il rispetto delle tempistiche relative ai diversi atti necessari alla procedura e quindi acquisto, mutuo, trasferimento della residenza e via discorrendo.

Entrando poi nella questione specifica in oggetto, l’ente ha affermato la cumulabilità delle due detrazioni previste dalla normativa, tuttavia ponendo limiti ben precisi. Innanzitutto, la casa deve essere adibita ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori e a non più di due anni dal suo acquisto. Poi, il duplice bonus è concesso soltanto per il periodo di tempo necessario alla costruzione della struttura abitativa e per sei mesi successivi alla chiusura del cantiere (in questo caso non per l’intera durata del mutuo).

Una volta trascorsi questi sei mesi, la situazione per il contribuente sarà destinata a modificarsi, in quanto l’immobile originario sarà suddiviso in due singole unità. Di conseguenza, egli potrà usufruire dei benefici fiscali (unicamente quelli concessi per l’acquisto) soltanto per la quota di mutuo relativa alla propria abitazione, che diverrà dimora principale.

Un esempio per chiarire le idee

Un immobile unico originariamente di 200 mq viene suddiviso in due singole unità, una da 150 mq e l’altra da 50 mq. Il contribuente intende conservare per sé quello più grande e lasciare al genitore il minore. Il mutuo misto richiesto stabiliva che 100.000 Euro erano destinati all’acquisto e 50.000 Euro per i lavori di ristrutturazione successivi.

La detrazione sugli interessi passivi di cui si può usufruire è soltanto quella relativa alla quota di mutuo destinata all’acquisto dell’immobile e del 75% (in proporzione quindi delle dimensioni dell’immobile originario destinato a diventare abitazione principale e cioè ¾ di 200 mq) e pertanto su 75.000 Euro.

Gli interessi passivi sui mutui

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