Il vivere in un appartamento all’interno di un condominio non risulta mai semplice, in quanto non sempre si trovano dei vicini di casa tranquilli e rispettosi e, al tempo stesso, degli amministratori attenti alle esigenze e soprattutto alla sicurezza dei coinquilini. Tuttavia, a proposito di quest’ultimo aspetto, recentemente sono state emanate nuove norme che forniscono nuove responsabilità agli stessi amministratori.

Se già sulle loro spalle grava il dover rispettare una certa privacy sui dati personali dei singoli inquilini di uno stabile, adesso si associa anche la recente normativa antincendio in condominio, che offre loro ulteriori responsabilità. Queste nuove regole, inoltre, vanno ad abbinarsi alla riforma avvenuta con la Legge 220/2012, che riguardava anche, tra le altre cose, alcune norme condominiali inerenti le parti comuni. Ma di cosa tratta quindi questa nuova normativa antincendio? Facciamo un po’ di chiarezza su questo argomento.

Uno sguardo d’insieme sulle nuove norme

È datato 25 Gennaio 2019 il Decreto Ministeriale dell’Interno con cui si integrano le preesistenti norme sulla sicurezza antincendio relative alle civili abitazioni. Tali integrazioni riguardano non solo quindi la sicurezza antincendio delle facciate degli edifici condominiali, ma anche quella relativa alla gestione generale degli stabili, nuovi o già esistenti, di civile abitazione aventi un’altezza superiore ai 12 metri.

Inoltre, tali norme risultano obbligatorie per l’amministratore del condominio e dovranno trovare applicazione entro il 6 Maggio 2020 per ciò che concerne gli aspetti gestionali ed entro l’anno successivo, quindi il 6 Maggio 2021, per ulteriori adempimenti circa specifici elementi impiantistici (quali ad esempio sistemi di allarme antincendio o quelli di evacuazione sonora in fase di emergenza) riguardanti strutture più alte.

Gli adempimenti generali a carico dell’amministratore

Tale figura presenta diverse responsabilità, essendo anche un soggetto titolare dell’obbligo di garanzia relativa alla conservazione delle parti comuni di una struttura abitativa. In pratica, quindi, tale soggetto deve provvedere a diverse iniziative:

  • presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, qualora se ne svolgano secondo quanto indicato nel DPR 151/2011, e nel caso richiedere la certificazione di prevenzione incendi o effettuare il suo rinnovo se già emanata ed in fase di scadenza;
  • mantenere efficienti tutte le attrezzature, gli impianti, i dispositivi ed in generale tutte quelle attività, misure e sistemi fondamentali per la sicurezza antincendio;
  • svolgere periodiche verifiche o iniziative di controllo ed eventuali interventi di manutenzione;
  • aggiornare periodicamente, offrendone anche, nel caso, la disponibilità, il registro dei controlli.

Una figura di garanzia e di intervento

Un amministratore, comunque, riveste sempre un ruolo di garante, che gli permette, in base alla normativa vigente e in determinati casi, anche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni o addirittura atti di amministrazione straordinaria, anche senza una qualche delibera assembleare.

Tutto ciò alla luce anche dell’obbligo della vigilanza, del controllo e della manutenzione delle cose comuni, che risulta a carico dello stesso amministratore e che determina responsabilità anche penale, nel caso non si fosse impedito in tutti i modi il verificarsi di eventi lesivi. Di conseguenza, tale responsabilità in capo a questa figura riveste natura omissiva, cioè vi è un’omissione di tutti quegli atti che avrebbero potuto impedire un evento e quindi vi è una violazione dell’obbligo alla tutela dei diritti connessi alle parti comuni di uno stabile.

Inadempimento ed ulteriori violazioni

Col nuovo Decreto Ministeriale, a cui abbiamo accennato in precedenza, l’inadempimento ai suoi compiti ed alla vigilanza, da parte di un amministratore, potrebbe configurare in sede di lavoro anche dei reati di genere contravvenzionale, tra cui alcuni connessi al Decreto Legislativo 81/2008: come ad esempio l’omessa informazione e quella di adozione di misure preventive antincendio (art. 36 e 46) oppure la mancata manutenzione e mantenimento in efficienza di impianti e sistemi antincendio (art. 64).

Detto questo, come si può evincere, tale nuova normativa antincendio per i condomini determina un’ulteriore responsabilità in capo agli amministratori degli stessi, fermo restando tuttavia anche la verifica di quella di altri soggetti eventualmente preposti, nell’ipotesi vi sia una violazione di legge oppure un evento di natura incendiaria.

Specifiche sulla normativa antincendio nei condomini

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