notaio casa

Hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni e hai deciso di comprarla. Ora vuoi sapere quali sono i costi aggiuntivi che dovrai sostenere tra spese notarili e imposte per l’acquisto della casa. Vediamolo insieme.

Costo notaio acquisto casa: a quanto ammonta?

Il decreto legge 223/2006 – cosiddetto Decreto Bersani – convertito con la legge 248/2006 ha abolito le tariffe minime e massime per i notai, equiparandoli a tutti gli altri liberi professionisti che esercitano in regime di concorrenza. Il calcolo parcella notaio in caso di compravendita di immobile diventa quindi piuttosto complicato perché dipende da molte variabili:

  • Le caratteristiche del professionista e del mercato in cui opera: la parcella del notaio può variare in base alla città, al livello di concorrenza, alla fama e al numero di clienti
  • Le caratteristiche dell’immobile: le spese notarili variano in funzione del valore della casa e del numero di proprietari

Il decreto del Ministro della Giustizia 140 del 2012 ha previsto delle tabelle dei compensi professionali che offrono un riferimento per le spese notarili acquisto casa. Sarà in ogni caso il professionista ad applicare a propria totale discrezione tali parametri. Per gli atti legati all’acquisto degli immobili il decreto indica i seguenti riferimenti:
da 5.000 a 25.000 euro – valore medio: 15.000 euro – percentuale riferita al valore medio: 7,66% del valore dell’immobile – aumento fino al 16%, riduzione fino al 5,99%

  • da 25.001 euro a 500.000 euro – valore medio: 262.500 euro – percentuale riferita al valore medio: 1,078% del valore dell’immobile – aumento fino al 5,990%, riduzione fino allo 0,653%
  • da 500.001,00 euro a 1.000.000,00 euro – valore medio: 750.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,440% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,653%, riduzione fino allo 0,410%;
  • da 1.000.001,00 euro a 3.500.000,00 euro – valore medio: 2.250.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,210% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,410%, riduzione fino allo 0,160%
  • da 3.500.001,00 euro a 5.000.000,00 euro – valore medio: 4.250.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,140% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,160%, riduzione fino allo 0,120%

Il valore di riferimento è rappresentato dal valore dell’abitazione indicato nell’atto o, laddove non sia desumibile, dal valore di mercato.
Il decreto precisa anche che il calcolo parcella notaio può aumentare o diminuire, anche derogando alle forbici indicate nelle tabelle, in base:

  • Alla natura, difficoltà, complessità, importanza delle questioni trattate
  • All’eventuale urgenza della prestazione professionale
  • All’impegno del professionista anche in termini di tempo impiegato
  • Al pregio dell’opera prestata
  • Ai risultati e ai vantaggi, anche non economici, conseguiti dal cliente

Ne consegue che per avere una stima precisa delle spese notarili acquisto casa è necessario richiedere un preventivo al professionista.

Imposte acquisto casa

Al costo notaio acquisto casa vanno sommate le imposte, che variano in funzione della tipologia di acquisto e del valore dell’immobile.

In caso di acquisto abitazione da un privato o da un’impresa esente da IVA saranno dovute:

  • imposta di registro pari al 9% – 2% per acquisto prima casa
  • imposta ipotecaria e imposta catastale pari a 50 euro ciascuna

In caso di acquisto abitazione da un’impresa soggetta a IVA saranno dovute:

  • IVA al 10% – 22% per le abitazioni di lusso, 4% per acquisto prima casa
  • imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna

In caso di contratto preliminare di compravendita – il cosiddetto compromesso – per la registrazione sono dovute:

  • imposta di registro di 200 euro
  • imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate o ogni 100 righe
  • se è prevista una caparra confirmatoria l’imposta di registro sarà pari allo 0,50% della somma versata
  • se è previsto un acconto l’imposta di registro ammonta al 3% della somma versata per contratti esenti da IVA, 200 euro per contratti soggetti a IVA

L’incentivo fiscale per agevolare l’acquisto delle abitazioni di nuova costruzione (o di alta efficienza energetica), già introdotto dalla precedente Legge di Stabilità 2016 è stato attualmente riconfermato nella Legge di Bilancio 2018.

Il preventivo del notaio

Costo notaio acquisto casa: a cosa serve?

Viene da chiedersi infine quali sono i benefici derivanti dalle spese notarili acquisto casa: perché dobbiamo sostenerle?

Se la vendita non è immediata ma prevede un contratto preliminare possiamo ricorrere all’assistenza del notaio per la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. In questo modo i nostri diritti saranno tutelati da qualunque atto pregiudizievole, come la vendita a terzi o l’accensione di ipoteche

Nella fase di compravendita il notaio:

  • accerta l’identità delle parti e verifica che siano legittimate a procedere
  • controlla presso l’Agenzia delle Entrate che non vi siano ipoteche o altri vincoli
  • verifica la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale e che non presenti caratteristiche che ne impediscono la vendita
  • cura gli aspetti fiscali accertando la sussistenza di eventuali requisiti per accedere a sgravi e agevolazioni
  • controlla la regolarità della certificazione di prestazione energetica
  • vigila sul rispetto delle normative in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni eventualmente corrisposte a intermediari
  • registra l’atto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate, versando allo stato le imposte dovute dall’acquirente
  • garantisce l’efficacia dell’atto attraverso il deposito nei registri immobiliari e aggiorna il catasto mediante voltura

In particolare, quando si acquista un immobile, il notaio ha il compito di accertare essenzialmente due cose importantissime e da cui discendono delle responsabilità: verificare che la compravendita sia stata effettuata in maniera corretta e, nel caso sia stato concesso un mutuo da un istituto bancario, siglare il patto finanziario, rappresentato proprio da tale contratto di mutuo. Per quanto riguarda la verifica della compravendita, due sono i controlli davvero fondamentali che effettua.

Il primo è che l’abitazione, oggetto della compravendita, sia realmente e totalmente di proprietà del venditore e quindi non vi siano comproprietà o diritti di terze persone su di essa o, ancora, non risultino ipoteche o vi siano eventuali clausole di usucapione o di affitto. In altre parole, che l’immobile sia libero da qualsiasi vincolo e possa essere così venduto senza alcun problema e con tutte le garanzie del caso, in modo che il suo nuovo acquirente non possa temere eventuali sorprese negative future.

Il secondo controllo che il notaio effettua riguarda il prezzo dell’abitazione e che esso sia in effetti conforme al mercato ed alle sue regole e quindi l’intera operazione di compravendita sia complessivamente trasparente e corretta sotto ogni punto di vista. Per appurare tutto questo, egli raccoglie dati e informazioni, esegue analisi di visure catastali, effettua la consultazione di registri ipotecari e, in caso di dubbi, può anche decidere di far procedere ad una perizia, per determinare il reale prezzo sul mercato dell’immobile oggetto della compravendita.

Una volta appurato tutto questo e che non vi siano illeciti pendenti sulla casa o eventuali eredi o comproprietari, il notaio può dare il proprio via libera ufficiale all’operazione e permettere così il passaggio successivo della sottoscrizione del contratto vero e proprio. A questo punto, la fase più delicata della compravendita è stata superata positivamente e le parti possono procedere al resto della procedura.

Come si può risparmiare sui costi del notaio

Abbiamo visto come questo professionista, per svolgere il suo ruolo importante in una compravendita di un’abitazione, abbia dei costi consistenti e soprattutto variabili in base a diversi fattori. Tranne in alcuni casi particolari di donazione di immobili, è sempre obbligatoria la presenza del notaio in diversi atti ufficiali. A questo punto, come è possibile risparmiare un po’ sul costo del suo onorario in un’operazione di compravendita?

Teoricamente si dovrebbe dare meno lavoro possibile a tale professionista. In pratica, una volta individuata la casa da acquistare, cercare di accordarsi col suo proprietario per semplificare le operazioni di compravendita e quindi scegliere lo stesso notaio sia per assistere al rogito che per gestire la compravendita. E la possibilità di effettuare una scelta libera di questo pubblico ufficiale è davvero importante, sotto tale punto di vista.

Infatti, nel caso si effettuasse una compravendita attraverso l’intermediazione di un’agenzia immobiliare, questa potrebbe indicare un notaio di loro fiducia, il quale potrebbe richiedere un preventivo diverso e magari più alto rispetto ad altri suoi colleghi. Un eventuale sconto è possibile richiederlo poi unicamente sul suo onorario, in quanto la parte dei costi relativi a imposte e tasse di vario genere sull’operazione di compravendita è fissa.

Nella scelta del notaio, inoltre, non deve incidere soltanto il preventivo richiesto, ma anche ulteriori fattori, quali ad esempio la disponibilità ed il tempo concessi da questi e dai suoi collaboratori, la chiarezza nelle operazioni da svolgere e naturalmente le soluzioni fornite nel risolvere eventuali questioni, al fine di tutelare gli interessi di tutte le parti.

Un altro modo per ridurre i costi del notaio è quello di richiedere i cosiddetti “atti in serie” che permette di riuscire a risparmiare fino al 30% delle spese notarili complessive. Questi atti non sono altro che operazioni di gruppo e si possono richiedere quando si sta effettuando un acquisto di un’abitazione all’interno di un condominio di nuova edificazione, assieme ad altri acquirenti. Tutti possono accordarsi per richiedere l’intervento dello stesso notaio per compiere le operazioni relative alle compravendite di ciascuno di essi.

Questo comporta la riduzione dell’onorario del professionista e che verrà ripartito tra coloro che usufruiscono del medesimo servizio notarile. Naturalmente, la possibilità di effettuare tali atti in serie deve essere richiesta al notaio prima di iniziare le singole pratiche e deve essere fatta attraverso domanda scritta allo stesso.

Abbiamo visto quindi quali siano i costi del notaio quando si acquista una casa, come siano ripartiti e calcolati ed anche come poter cercare di risparmiare qualcosa sul suo onorario, affinché essi non siano troppo onerosi, fermo restando l’importanza e la responsabilità del suo operato.

Costo notaio acquisto casa: come si calcola
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