Pagamento cedolare secca - scadenze 2016 e 2017 e aliquota imposta sostitutiva

Non è raro vedere come, negli ultimi anni, oggi, molte persone aquistino degli immobili per destinarli alla locazione, in maniera tale da effettuare un investimento da cui ricavare un reddito extra che andrà a sommarsi ad eventuali altre entrate del locatore, come ad esempio lo stipendio da lavoro dipendente. Sull’ammontare complessivo di tutti questi redditi, tale soggetto poi dovrà pagare le imposte relative.

Tuttavia, negli ultimi anni, è stato istituito un sistema che permette, a coloro che percepiscono un reddito derivante da un contratto di locazione, di evitare che quest’ultimo si vada a sommare alle altre entrate e quindi ad incrementare il reddito complessivo del contribuente e di conseguenza il livello delle imposte da versare. Tale sistema non è altro che il cosiddetto regime della cedolare secca. Tuttavia non tutti ne conoscono le modalità di funzionamento e le relative scadenze, proviamo ad approfondire l’argomento.

Hai concesso in locazione un’abitazione di cui sei proprietario e vuoi sapere come funziona il pagamento delle imposte in caso di contratto di locazione a cedolare secca. A quanto ammonta l’imposta sostitutiva? Quali sono le scadenze da rispettare? Come si paga? Vediamolo insieme.

Pagamento cedolare secca: l’imposta sostitutiva

Per i contratti di locazione a cedolare secca è previsto un regime contributivo – del tutto facoltativo – che sostituisce quello convenzionale. Chi concede in locazione un’abitazione optando per un contratto di locazione cedolare secca non è dunque tenuto al pagamento dell’Irpef e delle imposte addizionali sulla parte di reddito derivante dall’immobile e non è obbligato al pagamento dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto di affitto.
In caso di contratto a cedolare secca è invece dovuta un’imposta sostitutiva con un’aliquota pari al 21% del canone di locazione annuo concordato dalle parti. È prevista un’aliquota del 15%, ridotta al 10% nel quadriennio 2014/2017, per i contratti di locazione a canone concordato – 3+2 anni – relativi ad abitazioni ubicate in Comuni con carenze abitative, ad alta tensione abitativa o sottoposti a stato di emergenza a seguito di calamità.

Successivamente, con la Legge di Bilancio 2018, l’aliquota al 10% è stata prorogata per un ulteriore biennio e quindi al 2018 e 2019. Per quanto riguarda invece i Comuni con carenze abitative, si tratta, nello specifico, di realtà come Bari, Roma, Palermo, Venezia, Torino, Milano, Genova, Catania, Napoli, Bologna e Firenze e Comuni ad esse confinanti, oltre che le città capoluogo di provincia. Per ciò che concerne i Comuni sottoposti a stato d’emergenza a seguito di calamità naturale, basti pensare ad esempio a L’Aquila.

Comunque, tale proroga non è l’unica novità riguardante la cedolare secca. Infatti, a seguito dell’approvazione della Legge di Bilancio 2019, è possibile adesso beneficiare di tale regime agevolato anche per coloro che affittano locali commerciali, mentre negli anni precedenti poteva solo applicarsi a locazioni per finalità prettamente abitative. Tuttavia, naturalmente, bisogna rispettare alcuni requisiti particolari.

Innanzitutto, i locali commerciali oggetto di affitto a regime agevolato con tassazione al 21% devono essere quelli appartenenti alla categoria catastale C/1 e relative pertinenze (locate contestualmente) e non devono superare un’ampiezza di 600 mq (escludendo le pertinenze). Non potranno tuttavia aderire a tale regime quei contratti stipulati nel 2019 qualora fino al 15 Ottobre 2018 vi fosse in essere un contratto non scaduto tra le medesime parti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla sua scadenza prefissata e naturale.

A tutto ciò poi si aggiunge la possibilità di beneficiare della cedolare secca anche per quegli immobili residenziali affittati a cooperative edilizie ed enti non lucrativi, purché questi ultimi sublochino, a loro volta, ad eventuali studenti universitari o Comuni, rinunciando contestualmente al canone di locazione oppure di assegnazione. Comunque, tutte le informazioni ed eventuali chiarimenti riguardanti il regime della cedolare secca è possibile trovarli sul sito apposito dell’Agenzia delle Entrate.

Pagamento cedolare secca: scadenze annuali

L’imposta sostitutiva per il contratto di locazione cedolare secca è dovuta dal locatore e si paga con le stesse modalità e secondo le stesse scadenze previste per l’Irpef, ovvero mediante acconto e saldo complessivo.
Nel primo anno i cui si esercita l’opzione l’acconto non è dovuto perché non è possibile determinare una base imponibile di riferimento.
Negli anni successivi è necessario versare un acconto pari al 95% dell’imposta sostitutiva pagata l’anno precedente, se quest’ultima è superiore a 51,65 euro. Il versamento deve essere effettuato:

  • Entro il 30 novembre, in un’unica soluzione, se l’imposta dovuta è inferiore a 257,52 euro
  • In due rate, da pagare entro il 30 giugno e entro il 30 novembre, se l’importo è superiore a 257,52 euro. Le rate saranno, rispettivamente, del 40% e del 60%, da calcolare sull’acconto del 95%

Il saldo dell’imposta sostitutiva va effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce. È possibile ritardare il pagamento fino al 31 luglio, con una maggiorazione dello 0,40%.

Pagamento cedolare secca

L’adesione a tale regime può essere effettuata alla registrazione del contratto di locazione oppure nelle annualità successive. Sia nell’uno che nell’altro caso utilizzando il modello RLI, usato inoltre anche per la stessa registrazione del contratto d’affitto. Tale scelta, effettuata nelle annualità successive, necessariamente va esercitata entro 30 giorni dal termine dell’annualità precedente. Comunque, l’adesione o la modifica dell’opzione della cedolare secca può essere eseguita:

  • Usufruendo dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, quindi il software RLI oppure RLI Web;
  • Consegnando di persona il modello RLI stampato e opportunamente compilato presso il medesimo ufficio in cui si è presentato e registrato il contratto di locazione.

Infine, ricordiamo che il locatore che decide di aderire alla cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo, attraverso lettera raccomandata A/R, in maniera preventiva e tempestiva al conduttore.

I pagamenti dell’imposta sostitutiva possono essere effettuati attraverso modello F24, utilizzando i seguenti codici tributi:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

L’imposta sostitutiva per la cedolare secca può essere compensata con eventuali crediti, secondo le norme ordinarie.

Comunque, anche in questo caso specifico, molto utile è la pagina dedicata dell’Agenzia delle Entrate, in cui poter avere informazioni riguardo alle scadenze ed alle modalità di pagamento.

Cedolare secca: quando conviene?

Stipulare un contratto di locazione cedolare secca consente di pagare, come abbiamo visto, un’imposta sostitutiva con un’aliquota più bassa dell’Irpef. Questo è un vantaggio importante soprattutto per chi affitta numerosi appartamenti e ha elevati introiti annuali. Optando per la cedolare secca il padrone di casa rinuncia alla facoltà di aggiornare il canone di locazione, compresi gli eventuali adeguamenti Istat e non può beneficiare di ulteriori deduzioni e detrazioni. Ne consegue che chi concede in locazione solo una o due abitazioni potrebbe non trarre un reale giovamento economico dall’opzione della cedolare secca.

Cedolare secca: chi può sceglierla?

Ricordiamo infine che possono optare per tale regime contributivo soltanto le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento – ad esempio l’usufrutto – che concedono in locazione un immobile per fini abitativi oppure, come abbiamo visto di recente, anche locali ad uso commerciale.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata sia al momento della registrazione del contratto, sia negli anni successivi e dura per l’intera durata del contratto o per il residuo periodo di durata. In caso di proroga automatica del contratto sarà necessario in ogni caso confermare l’opzione della cedolare secca. È possibile revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, versando l’imposta di registro eventualmente dovuta. In caso di revoca è possibile esercitare nuovamente l’opzione della cedolare secca in ciascuna annualità successiva.

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Pagamento cedolare secca: scadenze e modalità
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