Il Consiglio nazionale del notariato ha recentemente proposto alla Commissione bicamerale per la semplificazione di estendere il sistema del prezzo valore immobili anche ai fabbricati non abitativi e ai terreni diversi da quelli a destinazione edificatoria.Il Consiglio nazionale del notariato ha recentemente proposto alla Commissione bicamerale per la semplificazione di estendere il sistema del prezzo valore immobili anche ai fabbricati non abitativi e ai terreni diversi da quelli a destinazione edificatoria. Quali vantaggi porterebbe una simile modifica ai contribuenti e al fisco? Per comprenderlo è necessario capire in cosa consista il sistema del prezzo valore.

Prezzo valore: significato

Nelle cessioni immobiliari sistema del prezzo valore consente di pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali sulla rendita catastale rivalutata, anziché sul prezzo dell’immobile, determinando in genere un risparmio per l’acquirente. In questi casi, inoltre, gli onorari dei notai sono ridotti del 30%. L’acquirente che si avvale di questo sistema e indica nell’atto il corrispettivo pattuito non è soggetto ad accertamenti e, dunque, a contenziosi con il Fisco.

Si tratta di una previsione introdotta dall’articolo 1 comma 497 della legge 266 del 2005, successivamente modificata dalla legge 248 del 2006 e dall’articolo 1 comma 309 della legge 296 del 2006.

Tale meccanismo si applica alle cessioni di abitazioni e relative pertinenze a favore di privati che non agiscano nell’esercizio di impresa, di arti o di professioni. Il prezzo valore immobili, inoltre, può essere applicato esclusivamente alle cessioni soggette ad imposta di registro, mentre sono escluse quelle soggette a IVA. Come chiarisce il Notariato, si tratta di compravendite e altri atti di trasferimento:

  • tra privati
  • con cedenti non soggetti a IVA, come associazioni e fondazioni
  • da società e imprese non soggette a IVA

Calcolo prezzo valore immobili

La guida dell’Agenzia delle entrate spiega in modo chiaro come si calcola il prezzo valore. E’ necessario moltiplicare la rendita catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:

  • 110 per la prima casa e le relative pertinenze
  • 120 per le seconde case classificate nelle categorie A e C, escluse A/10 e C/1

Calcolo valore catastale prima casa = (rendita catastale x 1,05) x 110

Calcolo valore catastale altri fabbricati= (rendita catastale x 1,05) x 120

In questo modo si ottiene la base imponibile su cui andranno successivamente calcolate le imposte. Poiché il valore catastale è, in genere, inferiore rispetto al prezzo pattuito con questo sistema l’acquirente pagherà un importo più basso.

Dichiarazione prezzo valore

Il sistema del prezzo valore richiede una esplicita richiesta da parte dell’acquirente al notaio, che deve risultare nell’atto di acquisto. Nello stesso atto deve essere indicato il prezzo pattuito per la cessione dell’immobile. La mancata osservanza di tale obbligo comporta:

  • il pagamento delle imposte sul prezzo pattuito, anziché sul valore catastale
  • una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra imposta dovuta e imposta già calcolata

 

I vantaggi dell’estensione del prezzo valore immobili

Il sistema del prezzo valore è stato introdotto con l’obiettivo di arginare l’evasione fiscale, rendendo più trasparenti i rapporti tra fisco e cittadini, come evidenzia il Consiglio nazionale del notariato.

Prima dell’applicazione di tale sistema alcuni contribuenti dichiaravano un prezzo di acquisto dell’immobile inferiore, con l’obiettivo di pagare meno tasse. Oltre a ridurre il gettito delle entrate dello stato questa situazione determinava un aumento dei costi per il fisco, legato agli accertamenti da porre in essere per recuperare le somme occultate.

L’introduzione del prezzo valore immobili ha determinato un aumento del gettito fiscale, perché gli acquirenti sanno che pagheranno un importo inferiore e non subiranno accertamenti e contenziosi con il fisco. Anche nei rari casi in cui il valore catastale è superiore al prezzo pattuito si tende comunque a scegliere il prezzo valore, perché in questo caso c’è la certezza di non subire controlli e contenziosi.

E’ per tali ragioni che il Consiglio nazionale del notariato propone l’applicazione di tale meccanismo ai fabbricati non abitativi ed ai terreni diversi da quelli a destinazione edificatoria.

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