La vita all’interno di un condominio non è mai semplice. Alcune volte può capitare, infatti, che nascano diatribe tra i singoli condomini a causa di comportamenti non proprio corretti. Altre volte la causa scatenante può essere l’uso un po’ troppo personale di alcune parti dell’edificio che teoricamente sarebbero da considerarsi come beni comuni di tutti i residenti dello stabile. Di tanto in tanto, quindi, è necessario fare chiarezza sul condominio e sulle sue parti comuni.

Abbiamo appurato che, spesso, qualche condomino cerca di approfittare di particolari situazioni tentando di usare in modo esclusivo un locale, impossessandosene, e dando luogo ad una vera e propria occupazione abusiva di un immobile. Vediamo, ad esempio, come anche un sottoscala possa essere oggetto delle attenzioni di un condomino, con l’intenzione di ampliare le sue proprietà all’interno dell’edificio anche qualora la proprietà del sottoscala resti comune tra i singoli condomini. Vediamo quali eccezioni possono verificarsi in questo caso.

Una diatriba condominiale e da cosa nasce

Tutto nasce dalla citazione in giudizio da parte del condominio verso un residente dello stesso. Vediamo come questa figura, proprietario di alcuni locali posti al piano terra dell’edificio, si impossessa di un’area considerata proprietà condominiale nella quale, in seguito, realizza un bagno. Alla richiesta di rimozione del bagno avanzata dal condominio, il singolo condomino risponde dichiarando il suo diritto su quell’area, in quanto a suo dire acquisita per usucapione.

Una volta in giudizio, i togati di primo grado hanno dato ragione al singolo condomino, ma in secondo grado la sentenza è stata ribaltata condannando il soggetto a restituire l’area indebitamente acquisita, restituendola all’uso comune condominiale. Il tutto sulla base del fatto che un sottoscala risulta essere una proiezione delle scale e pertanto parte comune dell’edificio. Per quanto riguarda poi l’usucapione, in tribunale è stato evidenziato come la situazione originaria dei luoghi si era modificata nel corso del tempo.

L’area, inizialmente, infatti, veniva utilizzata come garage. In seguito, parte di questo è stato incorporato nel negozio del condomino citato in giudizio. Tuttavia, secondo i giudici d’appello, l’uso del garage non poteva creare i presupposti di un possesso per usucapione, ma era invece espressione di un compossesso assieme agli altri condomini.

L’eventuale acquisizione per usucapione del locale, semmai, poteva decorrere dal momento in cui lo stesso veniva inserito all’interno del negozio di proprietà esclusiva del condomino e l’utilizzo aveva una durata di oltre vent’anni. Di conseguenza, in questo grado di giudizio, si  è data ragione al condominio.

La Cassazione ed il giudizio finale

In questa vicenda, elemento certo da cui partire, come abbiamo detto, è la considerazione che un sottoscala risulta parte comune di un edificio condominiale, in quanto proiezione delle scale dello stesso, così come determinato anche dall’articolo 1117 del Codice Civile. Eventualmente, spetta a chi rivendica l’acquisto di tale area, l’onere di provare che questa porzione di edificio sia stata avocata dal venditore in un primo atto di frazionamento.

Infatti, gli stessi giudici di Cassazione hanno in varie occasioni affermato che per determinare la sussistenza di un titolo contrario all’uso comune di tale area condominiale, è necessario prendere come riferimento l’atto costitutivo dello stesso condominio e, in particolare, il primo atto di trasferimento di un immobile dal proprietario originario ad un altro soggetto.

Da ciò si evince che, se al momento della prima vendita, la proprietà di un singolo bene facente parte di quelli comuni dell’intero edificio viene di fatto riservata invece ad un singolo contraente, è escluso che il suddetto bene rientri tra quelli appunto di uso comune e quindi condominiali.

Nel caso in questione poi, un’ulteriore conferma della proprietà comune del sottoscala, deriva da quanto è contenuto all’interno del regolamento condominiale. I giudici, perciò, in mancanza di un titolo idoneo contrario che superasse tale proprietà condivisa condominiale, hanno confermato che l’area rientrasse in quest’ultima fattispecie.

Infine, per ciò che concerne l’usucapione e la sua decorrenza, secondo la Suprema Corte era onere del singolo condomino provare la data iniziale di tale decorrenza, coincidente poi con l’avvio dei lavori di accorpamento dell’area. Di conseguenza, si è confermata la sentenza a favore del condominio, come si può evincere dall’ordinanza n°22442 del 9 Settembre 2019 della Corte di Cassazione.

L’uso degli spazi condominiali

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