Registrazione contratto di locazione: chi deve farla, con quali tempi e modalità?

L’obbligo di registrazione del contratto di locazione si applica a tutti i contratti di affitto e locazione di durata superiore ai 30 giorni, indipendentemente dal canone pattuito.
Vediamo come funziona in dettaglio la registrazione dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.

Chi deve registrare il contratto di locazione

La legge di stabilità 2016, all’articolo 1 comma 59, ha introdotto l’obbligo per il locatore di provvedere alla registrazione del contratto di affitto entro trenta giorni e di darne documentata comunicazione, entro i successivi sessanta giorni, al conduttore e all’amministratore di condominio, nel rispetto, tra gli altri, degli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale.
Attenzione però: l’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito che l’innovazione introdotta dalla legge di Stabilità non modifica la disciplina fiscale prevista dal testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro. L’articolo 10 del TUR fissa, per i contratti di locazione redatti sotto forma di scrittura privata non autenticata, l’obbligo di richiedere la registrazione a carico del locatore, del conduttore e degli agenti immobiliari, qualora si tratti di contratti conclusi a seguito della loro attività. Ciò vuol dire che sebbene l’obbligo di registrare il contratto di affitto spetti al locatore, in caso di mancata registrazione l’Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento delle spese al locatore, al conduttore e all’agente immobiliare, se coinvolto nella stipula dell’accordo.

Registrazione contratto di locazione: a chi rivolgersi

Il contratto di locazione può essere registrato:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate Fisconline/Entratel: questa modalità è obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i possessori di almeno 10 immobili – anche nel caso in cui soltanto uno degli immobili è concesso in locazione. Gli altri contribuenti possono decidere di seguire la procedura telematica o cartacea a loro discrezione
  • richiedendo la registrazione per via cartacea presso qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, attraverso la compilazione del modello RLI – registrazione locazioni immobili
  • rivolgendosi a un intermediario abilitato – come professionisti, associazioni di categoria o caf – oppure a un delegato

Registrazione in ufficio

Per la richiesta di registrazione del contratto di locazione in forma cartacea è necessario presentare presso una qualunque sede dell’Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:

  • Almeno due copie, con firma originale, del contratto
  • Il modello RLI compilato. Se i contratti sono più di uno, è necessario predisporre un elenco tramite il modello RR – scaricabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate – indicando i contratti da registrare.
  • I contrassegni telematici – ex marche da bollo – da applicare su ogni copia del contratto, con data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo delle marche da bollo deve essere di 16 euro ogni 4 facciate contenenti testo o ogni 100 righe.
  • Il modello F24 attestante il pagamento dell’imposta di registro.
  • L’imposta di bollo e l’imposta di registro possono essere versate anche richiedendo l’addebito sul proprio conto corrente, utilizzando l’apposito modello di richiesta.
  • I contribuenti che optano per la cedolare secca non sono tenuti a pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ma devono pagare l’imposta sostitutiva – acconto e saldo – negli stessi termini previsti per l’Irpef

Dopo aver presentato la richiesta di registrazione del contratto di affitto, l’ufficio:

  • restituisce copia del contratto timbrata e firmata la se la registrazione è contestuale alla ricezione
  • se la registrazione non è contestuale alla ricezione, rilascia ricevuta dell’avvenuta consegna e indica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato.

Registrazione telematica

La registrazione del contratto di locazione per via telematica può essere effettuata registrandosi ai servizi Fisconline/Entratel. Fisconline è un servizio dedicato a tutti i cittadini, mentre Entranel è riservato a intermediari e delegati.
L’applicazione da utilizzare, sia per la registrazione del contratto d’affitto, sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, è RLI. Il programma può essere scaricato sul proprio pc, oppure utilizzato nella versione web che non richiede installazione.

Registrazione tramite intermediario

La registrazione del contratto di affitto può essere effettuata rivolgendosi a un intermediario abilitato, ad esempio professionisti, associazioni di categoria o caf. L’intermediario è tenuto a consegnare al contribuente:

  • una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere alla registrazione e all’esecuzione per via telematica dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni, alle risoluzioni.
  • due copie della ricevuta di avvenuta registrazione del contratto o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una copia spetta al locatore e l’altra al conduttore)
  • una copia della ricevuta di versamento delle imposte dovute

Registrazione tramite delegato

È possibile delegare la registrazione del contratto di locazione a un soggetto terzo che abbia adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa.
La richiesta di delega va presentata al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate attraverso il servizio Entratel. Nel modulo di richiesta di abilitazione al servizio il delegante deve compilare il quadro “T” indicando i riferimenti del destinatario della delega: nome, cognome e codice fiscale per le persone fisiche, denominazione o ragione sociale per le aziende.

Contratto di locazione e attestato di prestazione energetica – Ape

Per i nuovi contratti di locazione – ossia quelli stipulati per la prima volta – di durata superiore ai trenta giorni vige l’obbligo per il locatore di informare il conduttore sulla prestazione energetica dell’immobile, mettendo a sua disposizione il relativo attestato Ape. Il conduttore dichiara di aver ricevuto tali informazioni attraverso una specifica clausola che deve essere inserita nel contratto. Se la locazione ha per oggetto interi edifici al contratto deve essere allegata copia dell’Ape. Per la locazione di singole unità immobiliari tale obbligo non è invece previsto.

Registrazione contratto di locazione: quanto si paga

La registrazione del contratto di affitto comporta il pagamento di:

  • Imposta di bollo da pagare mediante contrassegni telematici – ex marche da bollo – di 16 euro ogni 4 facciate scritte o ogni 100 righe.
  • Imposta di registro pari al 2% del canone annuo. I contratti di locazione a canone concordato relativi a immobili situati in comuni ad elevata tensione abitativa, godono di una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Le spese di registrazione sono divise equamente tra locatore e conduttore che, come detto, rispondono in solido in caso di mancato pagamento.

Per i contratti pluriennali è possibile:

  • versare al momento della registrazione l’imposta dovuta per tutta la durata del contratto, ottenendo uno sconto pari alla metà del tasso d’interesse legale moltiplicato per il numero di anni che costituiscono la durata dell’accordo
  • pagare l’imposta ogni anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

I contribuenti che optano per la cedolare secca non pagano imposta di registro e di bollo, ma devono versare l’imposta sostitutiva – acconto e saldo – negli stessi termini previsti per l’Irpef.

Sanzioni per mancato pagamento e ravvedimento operoso

Cosa fare in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione? La legge stabilisce che in caso di mancato pagamento dell’imposta di registro si applica una sanzione amministrativa:

  • dal 120 al 240% dell’imposta dovuta se la registrazione è effettuata con un ritardo superiore a 30 giorni
  • dal 60 al 120% dell’imposta dovuta se la registrazione è effettuata con un ritardo inferiore a 30 giorni.

È possibile pagare una sanzione ridotta attraverso l’istituto del ravvedimento operoso: ossia regolarizzando la propria posizione prima che la violazione sia stata constatata dall’amministrazione competente o siano iniziati gli accertamenti.

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