Se vuoi acquistare un’abitazione, è fondamentale che tu conosca gli sgravi fiscali che ti consentono di ottenere importanti risparmi. In particolare dovrai approfondire le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa e i requisiti necessari ad accedere a tali benefici. È importante sapere anche in quali casi si perdono le agevolazioni e come muoversi per evitare sanzioni o pagarle in misura ridotta. In questa breve guida affronteremo tali aspetti, rimandando ad ulteriori articoli per maggiori approfondimenti.

Requisiti agevolazioni per l’acquisto prima casa: l’acquirente

Il primo “attore” che deve essere in possesso di particolari requisiti per ottenere le agevolazioni sulla prima casa è l’acquirente. Al momento della stesura dell’atto di compravendita, infatti, il soggetto – o i soggetti in caso di comproprietà dell’immobile – deve presentare una dichiarazione apposita che attesti una serie di requisiti. Se l’atto di compravendita fosse sprovvisto di tale documentazione, è prevista la possibilità di inserire successivamente un atto ad integrazione.
Se vuoi sapere a quanto ammontano gli sgravi fiscali per l’acquisto della prima casa ti invitiamo a leggere la guida alle agevolazioni prima casa.

Agevolazione prima casa e possesso di altri immobili

Il primo requisito per accedere alle agevolazioni prima casa riguarda il possesso di altri immobili. L’acquirente – o gli acquirenti – devono infatti dichiarare nell’atto di compravendita di non possedere:

  • Altre case nel Comune in cui è situato l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni prima casa
  • Altre case acquistate con i benefici prima casa su tutto il territorio nazionale

Per possesso si intende sia la titolarità esclusiva, sia in eventuale comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione. Per i casi segnalati al secondo punto vanno considerati anche gli immobili acquistati con nuda proprietà usufruendo di agevolazioni per la prima casa.

Requisiti agevolazioni prima casa: residenza

Un ulteriore requisito, per chi acquista la prima casa grazie alle agevolazioni, è quello di stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza all’interno del Comune in cui si effettua lo stesso. Naturalmente, tale requisito viene automaticamente soddisfatto da chi risulta essere già residente. Il cambio di residenza viene considerato a partire dalla data in cui si presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
Il requisito della residenza nello stesso Comune non è obbligatorio se l’acquisto agevolato viene effettuato:

  • Nel Comune in cui il soggetto svolge la propria attività, compresa quella non remunerata come frequentazione degli studi o attività di volontariato
  • Per chi vive all’estero per lavoro nel comune in cui esercita o ha sede l’impresa per la quale lavora
  • Su tutto il territorio nazionale per i cittadini italiani emigrati all’estero, purché l’immobile sia acquisito come prima casa

Il requisito della residenza non è necessario, infine, se l’acquirente appartiene alle Forze di Polizia o alle Forze Armate.

Requisiti agevolazioni prima casa: l’abitazione

Per ottenere i benefici prima casa non è sufficiente che l’acquirente soddisfi i requisiti di cui sopra: la stessa abitazione deve rispettare una serie di condizioni.
Occorre tener presente innanzitutto che le agevolazioni sono riconosciute soltanto per abitazioni non di lusso, quindi sono escluse dagli sgravi fiscali gli immobili che rientrano nelle categorie catastali:

  • A1 – abitazioni di tipo signorile
  • A8 – abitazioni in ville
  • A9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici

Inoltre, come abbiamo visto, l’immobile deve trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente o in cui esercita la propria attività o ha sede l’impresa per cui lavora.

L’agevolazione prima casa si applica anche alle pertinenze se destinate a servizio e ornamento dell’abitazione principale, anche se acquistate con atto separato e sempreché rientrino nelle categorie catastali C2, C6 e C7.

I requisiti per le agevolazioni sulla prima casa

Decadenza agevolazioni prima casa

Oltre ai requisiti è importante conoscere anche i fattori che possono portare alla perdita delle agevolazioni.
Vanno evitate, naturalmente, le false dichiarazioni nell’atto di compravendita. Altra causa di decadenza dall’agevolazione prima casa è il mancato cambio di residenza nei termini previsti. Si perde il diritto ai benefici fiscali anche nell’ipotesi di vendita o donazione dell’immobile prima che siano trascorsi 5 anni, salvo il caso in cui si acquisti, anche per successione o donazione, un’altra casa da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi.

In tutti questi casi si determina la decadenza dalle agevolazioni, con il conseguente obbligo di versare:

  • le imposte risparmiate
  • gli interessi
  • una sanzione pari al 30% dell’imposta

È possibile evitare il pagamento di sanzioni comunicando all’Agenzia delle Entrate la perdita dei requisiti, oppure versarle in misura ridotta attraverso il ravvedimento operoso. Per tutti i dettagli è possibile consultare il post sulla decadenza delle agevolazioni prima casa.

Le ultime novità sui requisiti richiesti per usufruire di tali agevolazioni

A fornire alcuni chiarimenti a proposito dei requisiti per l’acquisto della prima casa, al fine di ottenerne i benefici appena citati, sono intervenute importanti sentenze della Corte di Cassazione che definiscono alcune rilevanti eccezioni alla normativa di riferimento e che permettono ad alcune persone di rientrare comunque nei benefici, pur avendone già usufruito una volta. Andiamo a conoscere in dettaglio queste novità.

Secondo i giudici della Corte di Cassazione, come confermato ulteriormente dalla recente sentenza 2565/2018, le agevolazioni sull’acquisto dell’abitazione principale si possono estendere ad una eventuale seconda casa nell’ipotesi in cui la prima non riesca più a soddisfare le esigenze o necessità abitative di un individuo o della sua famiglia. Si parla, in questo caso, della cosiddetta “Inidoneità soggettiva”.

Si rientra in tale situazione in particolari casi, come ad esempio quando l’immobile per vetustà, per superficie o per numero di vani insufficienti o altre problematiche connesse al proprietario e alla sua famiglia (e quindi tutte condizioni personali), sia dichiarata non più idonea ad essere abitata da questi. Tuttavia, tali considerazioni, come vedremo, potrebbero innescare situazioni alquanto complesse per il proprietario.

Si parla, invece, di “Inidoneità oggettiva”, quando invece la suddetta abitazione, nel corso del tempo, viene dichiarata inagibile per molteplici cause (ad esempio, a seguito di un terremoto o di un’alluvione e quindi per ragioni oggettive connesse alla struttura) oppure inidonea a livello giuridico.  In quest’ultimo particolare caso, rientra anche l’ipotesi in cui la prima casa sia ritenuta indisponibile, in quanto venga data in locazione oppure sussistano su di essa dei vincoli di natura giuridica, come ad esempio dei diritti reali di godimento (come usufrutto od uso).

La sentenza 2565 del 2018 da parte di tali giudici consolida e, sotto alcuni aspetti, amplia quanto già affermato in precedenti pronunce, a partire dalla 18128/2009 e dall’Ordinanza n°100 del 2010. In effetti, esse tendono ad incidere su uno dei requisiti fondamentali per poter usufruire delle agevolazioni statali per l’acquisto della prima casa: il non possesso di altre abitazioni.

E tutto ciò, secondo la Cassazione, di conseguenza, non impedirebbe alle persone l’acquisto di una “prima casa” (con relative agevolazioni) pur in presenza della totale proprietà di una seconda dimora, sia pur dichiarata inidonea ad un uso di tipo abitativo, nello stesso Comune di residenza oppure in qualsiasi altra parte del territorio nazionale. In altre parole, per i giudici il requisito del non possesso di una casa si avrebbe anche nell’ipotesi in cui si abbia in realtà un’altra dimora, ma sia riconosciuta inidonea ad essere abitata da parte del proprietario per diverse ragioni.

Dubbi inerenti queste ultime novità

Tutto ciò comunque, come si può facilmente evincere, potrebbe creare alcune problematiche non di poco conto per una persona. Una prima, importante, riguarda la dichiarazione (obbligatoria per legge) e relativa attestazione, nell’atto di acquisto dell’immobile, di non possedere altre abitazioni. Tale situazione potrebbe creare i presupposti per una possibile dichiarazione mendace e quindi non corrispondente alla realtà.

Di conseguenza, si potrebbe incorrere nelle sanzioni e negli obblighi pecuniari a cui abbiamo accennato. In tali casi, è davvero difficile e rischioso sfidare il fisco attraverso una dichiarazione che potrebbe essere ritenuta mendace, tenendo anche in considerazione i tempi (lunghi) richiesti per chiarire una diatriba del genere.

Un’altra problematica riguarda, invece, il concetto di “inidoneità” dell’abitazione già posseduta, determinata da situazioni soggettive od oggettive, come abbiamo visto. A questo punto, potrebbe essere ritenuta tale una dimora divenuta troppo piccola (a causa dell’incremento del numero delle persone che vi abitano) oppure non più facilmente accessibile a causa di un incidente del proprietario, divenuto nel frattempo invalido o, ancora, posizionata in un luogo diventato insalubre (si pensi alle abitazioni nei pressi di discariche di rifiuti o di grandi impianti industriali).

Tutte queste non sono altro che situazioni davvero particolari che potrebbero rendere ancora più complessa l’interpretazione della normativa sui benefici relativi all’acquisto della prima casa. Tuttavia, considerando anche le sentenze pronunciate, è bene sempre accertarsi di possedere i requisiti richiesti per accedere alle agevolazioni statali, per non incorrere nella decadenza di queste e nelle relative sanzioni economiche sopra descritte.

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