Che cos’è il certificato di agibilità? È un documento estremamente importante che viene rilasciato dopo le verifiche un tecnico abilitato sui requisiti di abitabilità e che comprova l’idoneità di un immobile all’accoglienza di persone nei locali, nel rispetto della sicurezza.

Quando si sceglie un immobile per acquistarlo non basta soltanto verificare con quali materiali è stato edificato, la posizione in cui si trova oppure come sono stati distribuiti i locali, ma è strettamente necessario soffermarsi con molta attenzione a controllare tutte le documentazioni che attestano il rispetto massimo della totalità delle normative urbanistiche, di quelle catastali e di quelle riguardanti sia l’igiene che la sicurezza.

Su questo argomento, un normalissimo atto che, all’apparenza, si può definire “burocratico”, come appunto il certificato di abitabilità, potrebbe assumere un importante e determinante ruolo durante la scelta di un immobile residenziale, al punto da metterne in discussione la sua vendibilità e arrivare a rendere nullo qualsiasi contratto.

Ecco quali sono i parametri minimi per ottenere l’agibilità

Ogni edificio per il quale è prevista la destinazione d’uso abitativo, infatti, deve essere in possesso del certificato di agibilità al fine di garantire il totale rispetto dei parametri minimi sia dimensionali che tecnologici che sono necessari per l’uso abitativo di un immobile.

Solo in tale modo si può avere la totale certezza che il suddetto l’edificio, che si desidera comprare, sia stato edificato nel completo rispetto dei requisiti minimi previsti dalla legge.

I parametri minimi che si devono rispettare affinché la struttura si possa classificare ad uso abitativo e le sia concesso il certificato di abitabilità sono:

  • L’altezza media ponderale di 2,70 metri oppure 2,40 metri per i sotto i soppalchi e corridoi;
  • La dimensione minima per i monolocali per una sola persona di 28metri quadri con i servizi igienici inclusi;
  • La dimensione minima per i monolocali per l’uso di due persone di 38 metri quadri con i servizi igienici inclusi;
  • Il rapporto aeroilluminante minimo, per ogni camera, di 1/8 sulla superficie calpestabile;
  • La dimensione minima per le camere da letto singole di 9 metri quadri;
  • La dimensione minima per le camere da letto doppie di 14 metri quadri;
  • La conformità dell’impianto idrico, termico ed elettrico;
  • Il rispetto delle normative acustiche.

Inoltre, per le nuove costruzioni o per le intere ristrutturazioni, il certificato di agibilità si occupa di garantire, oltre alle proporzioni minime di locali e finestre, anche:

  • della sicurezza statica di tutto l’edificio;
  • della sicurezza e del risparmio energetico degli impianti.

Le Regioni, però, possono dettare delle norme diverse, occorre quindi informarsi per bene.

A che cosa serve l’agibilità e cosa accade se manca

Il certificato di agibilità, che viene rilasciato dal comune, ha una doppia funzione:

  • Da un lato attestare l’idoneità dell’immobile in esame e confermare che può essere adibito ad uso abitativo;
  • Dall’altro lato garantire l’idoneità del suddetto immobile ad “assolvere la funzione economica sociale”, cioè soddisfare i bisogni che hanno portato l’acquirente a fare questo acquisto come ad esempio il risparmio energetico, gli impianti, la sicurezza, l’igiene e il comfort, ecc.

Il ruolo di questo certificato è totalmente di primo piano, infatti, in sua assenza non si può assolutamente godere della struttura anche se la stessa è stata costruita in totale conformità con le norme igienico-sanitarie, quelle urbanistiche e le prescrizioni della concessione edilizia.

Nel caso in cui il venditore consegni un immobile diverso da quello che è stato pattuito o che sia privo delle caratteristiche necessarie per soddisfare i bisogni dell’acquirente, tale contratto può risultare nullo.

Certificato di agibilità tramite autocertificazione del tecnico

È, inoltre, possibile entrare in possesso del certificato di agibilità attraverso un’autocertificazione a carico del Direttore dei Lavori oppure di un altro tecnico incaricato, che confermino la presenza di tutti i requisiti che sono richiesti per l’abitabilità.

In questo preciso caso, la documentazione minima che viene richiesta è minore rispetto alla classica agibilità e deve comprendere:

  • L’avvenuta registrazione della struttura presso il catasto;
  • La dichiarazione di conformità di tutti gli impianti a carico dell’impresa installatrice;
  • Il collaudo statico e la certificazione della conformità antisismica,
  • La relazione che concerne il superamento di tutte le barriere architettoniche;
  • La relazione che riguarda la sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie richieste.

Anche l’agibilità con l’autocertificazione può essere regolamentata ulteriormente da ogni singola Regione con delle precise norme locali.