Quando ci si trova a stipulare un mutuo, questo, permette di finanziare una parte del valore dell’abitazione o, addirittura, l’intera somma. Quando ci si trova in quest’ultima situazione, si parla di mutui al 100%. In questa categoria rientrano i mutui che vanno a coprire per intero il valore dell’immobile proprio come è stabilito nella perizia oppure dal prezzo di acquisto, qualora di minore entità.

Il mutuo al 100% è abbastanza raro perché, nella gran parte delle situazioni, la percentuale coperta dai classici mutui è uguale o, addirittura, inferiore all’80% sul valore dell’abitazione. La percentuale del valore dell’immobile si definisce loan to value.

Analizziamo i rischi in cui si può incorrere

Il mutuo al 100% non è fra i più gettonati sul mercato per svariati motivi connessi ai vari possibili pericoli di insolvenza. Nella gran parte dei casi, coloro che optano per tale prodotto finanziario sono dei clienti a medio o alto rischio. Spesso, chi lo richiede, è un giovane che da poco ha fatto la propria entrata nel mondo del lavoro e, quindi, che non possiede una base solida consolidata da un risparmio.

Per questo motivo, fra i requisiti indispensabili per accedere a questa tipologia di mutuo, la cui somma massima erogabile va a coprire il valore intero della prima casa, troviamo un reddito che proviene da un contratto di lavoro che sia a tempo indeterminato e sarebbe meglio ancora se nel nucleo familiare fossero presenti due redditi.

La necessità di questi aspetti ci fa capire bene il motivo per il quale il mutuo al 100% presenta uno spread più alto a confronto dei tradizionali mutui casa. L’aumento del prezzo esercitato dagli istituti di credito è determinato sia dal basso livello di solvibilità del cliente (che opta per questa soluzione), sia dal costo dell’assicurazione obbligatoria. Dunque, con i costi più alti si tenta di mettere le mani avanti per potersi tutelare dagli alti rischi e dagli elevati costi che presentano questi mutui.

Che garanzie sono richieste per l’ottenimento dei mutui al 100%?

Come per i mutui classici, anche i mutui al 100% prevedono che sia iscritta l’ipoteca sulla casa acquistata, in maniera che faccia da garanzia per le banche qualora avvenga un’insolvenza. 

Quindi, per quanto concerne le garanzie, queste sono davvero molto precise ed approfondite e riguardano soprattutto la situazione patrimoniale del richiedente nonché la sua solvibilità.

Fra le garanzie che vengono richieste vi è anche una copertura assicurativa fideiussoria la quale ha lo scopo di coprire l’eccedenza sino al 20% del valore della casa posta in garanzia rispetto ad un 80% massimo che è normalmente erogato.

Il mutuatario la può pagare personalmente oppure scegliere di farla accendere dall’istituto di credito il quale applicherà, in tal caso, lo spread più alto. Indispensabile è anche la presenza di un garante il quale farà fronte al rimborso delle mensilità qualora il cliente non sia in grado di versarle.

Inoltre ci sono alcune garanzie aggiuntive esplicitamente previste dalla Delibera del CICR del 22 aprile 1995 che sono: le polizze delle compagnie di assicurazione, le cessioni di annualità oppure i contributi a carico dello Stato ma anche di enti pubblici e fondi di garanzia oltre che da altre idonee garanzie, in base ai criteri che sono previsti dalla Banca d’Italia.

In quest’ambito è fondamentale il Fondo di Garanzia per i mutui destinati all’acquisto della Prima Casa, istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze mediante la Legge del 27 dicembre 2013, numero 147, con lo scopo di aiutare i giovani che desiderano acquistare il loro primo immobile, coprendo una parte del mutuo: stiamo parlando di un fondo che viene rifinanziato ogni anno dal nostro Governo con degli importi che variano in base alle disposizioni della legge finanziaria, la quale concede una copertura del finanziamento nella massima misura del 50% della quota capitale, sino ad un massimo di 250 mila euro.

Sostenibilità del mutuo e costi: approfondiamo l’argomento

È ovvio che, più alta sarà la percentuale del valore finanziato, maggiore sarà il rischio di mancato rimborso del mutuo. Per questo motivo deriva lo spread più alto. Le banche, inoltre, sono tenute ad assicurare la parte di capitale concessa eccedente l’80% del valore della casa. È questa circostanza che pesa maggiormente sul costo finale per il richiedente.

Mutui al 100% e perizia

Se si fa riferimento ai mutui al 100%, non si può trascurare l’importanza che ha la perizia. Si tratta di una valutazione sull’immobile che viene fatta da un esperto. La gran parte delle banche si affida ad un perito di fiducia che permette di stabilire l’effettivo valore della casa per l’acquisto della quale è stato richiesto il mutuo da un cliente.

Può accadere che tale valore effettivo sia però differente rispetto a quello versato per l’acquisto. Questa circostanza avviene quando si compra un immobile ad un costo molto alto, ovvero quando il costo stabilito dal venditore è molto lontano da quello di mercato. Anche questo rappresenta un aspetto che non va affatto trascurato, dato che gli istituti di credito vanno ad erogare il mutuo sulla base del valore più basso fra quello dichiarato dal perito e quello di acquisto.

I mutui al 100 per cento convengono a tutti?

Non tutti gli istituti di credito concedono dei finanziamenti oltre l’80% del valore di acquisto di un immobile e nei casi in cui capita, i loro tassi di interesse sono molto più alti rispetto alle altre soluzioni più tradizionali di mutuo. Maggiore è l’aumento della percentuale di intervento delle banche e maggiore sarà lo spread ed il costo del mutuo. Coloro che stipulano un mutuo al 100 per cento potrebbero essere maggiormente in difficoltà per quanto riguarda il rimborso del capitale che hanno ottenuto in prestito.

I mutui al 100% infatti costano di più rispetto ai mutui che coprono solo il 70% del valore dell’immobile. Infatti, si applicano prezzi diversi in base al livello di rischio dell’operazione, il quale aumenta sulla base del loan to value che viene richiesto. Ovviamente, però, non è mai opportuno generalizzare.

Approfondimento sui mutui al 100%