A partire da dicembre 2012 è entrata in vigore la cosiddetta riforma del condominio: si tratta della modifica sostanziale della disciplina relativa agli immobili in condominio, datata 1942. Tale legge, presente nel Codice Civile, è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n.293, e quindi è a tutti gli effetti in vigore a partire dal 17 dicembre 2012.

I punti salienti della riforma

Le modifiche alla “vecchia” disciplina riguardante il condominio va principalmente a rendere efficaci una serie di decisioni avvenute in sede di Cassazione negli ultimi anni, stabilendo principalmente nuovi confini alle norme sulle cosiddette parti comuni; inoltre va a definire nuove norme per migliorare sensibilmente l’amministrazione e la convivenza all’interno dei condomini.

Vediamo in particolare tutti i vari argomenti trattati nella riforma condominiale attualmente in opera.

Gli aspetti toccati dalle nuove norme

Analizzando nel dettaglio i vari articoli toccati dalla riforma, possiamo avere una visione completa di tutto ciò che è stato modificato o che può entrare in vigore a partire dal 2013 per quanto riguarda le materie e le dispute condominiali. Gli articoli del codice civile che sono stati maggiormente modificati sono quelli che vanno dal 1117 a seguire.

Il dettaglio degli articoli della Legge 11.12.2012 n° 220

Il primo articolo della riforma del condominio va a modificare per intero proprio il vecchio articolo 1117: si tratta di una più precisa identificazione delle parti comuni di un edificio, anche se l’elenco che viene offerto non va ad esaurire ogni caso esistente, proprio perchè esiste una mole non indifferente di classi di immobili, oltre naturalmente a dei casi particolari di situazioni da prendere in visione. È pur vero che questa modifica vuole prendere atto di tutte le varie sentenze che nel corso degli ultimi 60 anni sono state stabilite in sede di Cassazione, e dunque fa un’estrema chiarezza in sede giurisprudenziale.

Il secondo articolo è praticamente nuovo, e serve ad introdurre nel C.Civile il 1117 bis: attraverso questa norma, si va ad allargare il concetto stesso di condominio. Nella nuova definizione di questo termine, dunque, la riforma va ad inserire tutta una serie di entità quali villaggi residenziali, condomini formati da più condomini, ovvero i supercondomini. Altri articoli che vengono creati ad hoc sono:

  • 1117 ter – stabilisce la nuova maggioranza per poter modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. Dal 2013 infatti serve una maggioranza pari ai quattro quinti dei presenti alla riunione condominiale e i quattro quinti del valore dell’immobile.
  • 1117 quater – per poter proteggere le destinazioni d’uso in caso attività effettivamente antitetiche alle stesse, è introdotto questo articolo come strumento di salvaguardia.

Nel terzo articolo abbiamo una nuova elaborazione dell’articolo 1118 del Codice Civile, legato ai diritti effettivi sulle parti comuni. La norma più interessante è la possibilità da parte di chi ne faccia espressa richiesta, di fare esplicita rinuncia all’utilizzo delle stesse se e solo se da questo atto non si vengano a creare degli squilibri al funzionamento di impianti come quello di riscaldamento, oppure non vengano a determinarsi costi troppo onerosi per gli altri condomini.

Un altro interessante spunto portato avanti dalla riforma condominiale del 2012 è quello di impedire ai condomini di andare a modificare la destinazione d’uso di una unità immobiliare o delle parti comuni di uso individuale. Naturalmente, è specificato questo divieto è determinato solo nel caso in cui tali modifiche o opere di ristrutturazione danneggino le parti comuni stesse o altre proprietà. Stesso discorso se vanno a pregiudicare la sicurezza, il decoro e la stabilità architettonica dell’edificio. Questo discorso viene affrontato nel sesto articolo della riforma.

Riforma e amministratore di condominio

I successivi articoli della modifica alle norme condominiale vanno a trattare in particolare la figura dell’amministratore condominiale, esplicando alcuni concetti relativi alla sua nomina, revoca, diritti e doveri. Vengono dunque modificati sostanzialmente gli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile, relativi alla definizione di responsabilità penali e civili correlate all’amministratore e in particolare quando è possibile revocare il suo mandato in caso di palese violazione degli obblighi che ad esso fanno capo.

Questa serie di interventi sono necessari, a detta dei giuristi, per dare una nuova impronta a questo profilo professionale, che sia maggiormente trasparente e non vada a danneggiare il condominio attraverso decisioni che non siano il più possibile volte a garantire i diritti degli abitanti dell’edificio.

Per quanto riguarda il periodo di durata del suo mandato, la nuova legge prevede ora due anni anziché solo uno, ma è possibile revocarlo in maniera anticipata qualora il soggetto incaricato dell’amministrazione del condominio vada incontro ad uno dei casi previsti dalla nuova norma.

Maggiori poteri dunque al cosiddetto consiglio di condominio, che può in maniera molto più limpida e rapida andare e controllare nel dettaglio l’operato dell’amministratore.

Sempre in merito al ruolo dell’amministratore, gli articoli dal 18 in poi vogliono chiarire una volta per tutte i seguenti punti, fonti di disputa e dibattito infinito durante le riunioni:

  • modalità in cui sono riscosse le quote condominiali;
  • modalità in cui sono convocate le assemblee;
  • modalità di funzionamento dell’assemblea;
  • modalità in cui si può essere rappresentati durante le assemblee;
  • modalità di revisione delle tabelle millesimali.

Cosa cambia per l’assemblea condominiale

Novità anche per tutto ciò che ruota intorno all’assemblea di condominio. Per favorire un più veloce e sensibilizzare l’attività della stessa, vengono riformate le modalità della sua costituisce e dei quorum necessari a deliberare sui punti all’ordine del giorno. In particolare, nell’articolo 15 della riforma sono presenti le nuove regole relative alle modalità in cui sono impugnate le varie delibere.

Per gli amici degli animali, l’articolo 16 è un vero e proprio diritto conquistato, in quanto va a specificare che nessuna norma condominiale può vietare il possesso di animali da compagnia.

Obbligo di conto corrente condominiale

Uno dei motivi di revoca dell’amministratore può essere quello di non aver aperto un conto corrente condominiale; la riforma infatti è molto severa in merito a questo aspetto. Infatti, il comma 7 dell’articolo 1129, trasformato dall’articolo 9 della legge n. 220/2012, determina l’obbligo da parte dell’amministratore “di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”

Tale norma vuole rendere ancor più trasparente l’operato di chi è incaricato dell’amministrazione condominiale, facendo in modo che ogni condomino possa prendere visione dell’estratto conto delle varie transazioni relative all’edificio in cui possiede l’abitazione.

Inoltre, sempre con l’obiettivo di semplificare le operazioni e la visione di determinati documenti (che possono essere anche resi disponibili in formato digitale), l’assemblea può richiedere l’attivazione di un sito internet condominiale. Per entrambe le operazioni appena menzionate, le spese risultano interamente a carico dei condomini stessi.

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