Quando si decide di ristrutturare la casa è importante avere le idee chiare su cosa fare e come fare, sui costi e sui tempi. Sia che si decida per il “fai-da-te”, sia che ci si affidi ad un’impresa specializzata è, inoltre, importante sapere che alcuni costi sono deducibili sulla dichiarazione dei redditi (legge 449/1997).

Per definire il progetto occorre sapere che tipo di intervento si desidera eseguire e se questo richiede un permesso per costruire oppure rientra nelle piccole opere di manutenzione. Infine, bisogna valutare bene i preventivi, vagliarne molti e informarsi: spesso per l’edilizia non vale la regola delle proposte più convenienti, ma è sempre meglio puntare prima sulla qualità e poi trovare un buon compromesso tra questa e il prezzo.

Come impostare un piano per la ristrutturazione della casa

Per “ristrutturazione” si intendono gli interventi di edilizia che interessano un edificio in modo parziale o totale, sia all’interno che all’esterno.

Prima di iniziare i lavori è bene scattare diverse fotografie degli ambienti e delle parti che si desidera ristrutturare, in modo tale da visionare e puntualizzare gli interventi specifici. Ancor prima di scattare le foto, bisogna aver bene chiara la distinzione tra tre categorie di “ristrutturazione”:

  • manutenzione ordinaria o piccole opere;
  • manutenzione straordinaria di piccole opere;
  • ristrutturazione grandi opere.

Questa distinzione è utile perché comporta due conseguenze pratiche:

– per le piccole opere di manutenzione ordinaria e straordinaria non è necessaria la concessione edilizia e quindi non occorre versare alcuna imposta comunale;

– per le grandi opere è prevista la concessione edilizia e di conseguenza il versamento di oneri proporzionati alla superficie e all’edificio da ristrutturare.

Interventi di piccole opere senza concessione edilizia

ristrutturazione casaNella voce “piccole opere” rientrano quegli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che si limitano ad alcune parti dell’edificio o per restituire funzionalità allo stesso purché non modifichino l’aspetto esterno e l’ingombro. La maggior parte degli interventi di opere edilizie minori effettuati in Italia rientrano in questa tipologia. Per questi lavori non è prevista la domanda al Comune per ottenere la concessione, l’importante è che il proprietario sia responsabile della regolarità dei lavori soprattutto in conformità ai sistemi di sicurezza e igiene e che i lavori di impiantistica (luce, gas, elettricità) siano svolti da professionisti certificati. Fatture e certificati sono importanti ai fini della deducibilità fiscale.

Nello specifico, vediamo quali sono gli interventi di “piccole opere” rientranti nella tipologia della manutenzione ordinaria.

  • all’interno del fabbricato, edificio, appartamento: riparazioni e rinforzo delle strutture, murature e coperture; riparazione e sostituzione di finiture interne; installazione di doppi serramenti o cancellati di sicurezza; installazione o spostamento di pareti mobili purché si mantengano i rapporti di illuminazione e areazione previsti per legge.
  • all’esterno del fabbricato: rifacimento del tetto, grondaie e pluviali anche con materiali diversi dagli originali purché non modifichino le caratteristiche tecniche delle coperture; ristrutturazione delle facciate (mantenendo gli stessi colori, volumi e caratteristiche precedenti); sostituzione o riparazione di infissi, serramenti esterni, portoni, cancelli, vetrate di ingresso, grate alle finestre; manutenzione del verde; realizzazione di posti auto a livello del terreno.

Tra le piccole opere di manutenzione straordinaria che non richiedono permessi edilizi si annoverano gli interventi di consolidamento, rinnovamento e sostituzione di parti della struttura di una costruzione, quali muri di sostegno, solai, architravi. Benché non sia richiesta la concessione, per realizzare questi interventi di manutenzione straordinaria è necessario comunicare al Comune l’inizio dell’attività unitamente al progetto. Se entro 90 giorni non vi è risposta, la domanda si ritiene accettata, anche se il cosiddetto “silenzio-assenso” non da’ alcuna garanzia di fattibilità delle opere che devono comunque rientrare nei termini previsti dal Regolamento edilizio e dal piano regolatore comunale. È importante dunque farsi seguire da un progettista.

Le piccole opere di manutenzione straordinaria comprendono, dunque:

  • interventi su strutture portanti;
  • realizzazione di servizi igienici e impiantistica;
  • opere che modificano l’assetto distributivo degli spazi;
  • interventi sulle facciate dell’edificio;
  • interventi sulle aree o strutture di pertinenza o al servizio dell’edificio (portineria, creazione di giardini, cortili, gestione del verde).

È importante ribadire che per rientrare nella categoria di “piccole opere”, i lavori di manutenzione straordinaria non devono comportare la realizzazione di un edificio ex-novo o completamente diverso per forma, aspetto e uso dal precedente.

Interventi di ristrutturazione con grandi opere

Quando la ristrutturazione comporta un cambiamento radicale e sostanziale dell’edificio sia all’interno che all’esterno con conseguente cambio di destinazione d’uso o cambiamento estetico e di dimensioni o addirittura ricostruzione dello stabile è necessario ottenere il permesso di costruire così come se si stesse realizzando una nuova costruzione. È pertanto necessario presentare domanda al Comune di pertinenza e versare un contributo per l’ottenimento della concessione.

Si considerano “grandi opere”.

  • la costruzione di nuovi edifici e l’ampliamento di quelli già esistenti (cambiandone i volumi e l’aspetto);
  • la messa in posa di case mobili e prefabbricati;
  • la realizzazione di parcheggi non di pertinenza (vale a dire, posti auto attigui all’edificio, ma che possono essere anche venduti liberamente e che non rientrano nelle pertinenze).

Richiedere un mutuo per la ristrutturazione

Anche in caso di ristrutturazioni è possibile chiedere un mutuo. Le banche richiedono di allegare alla richiesta formale anche i seguenti documenti a seconda dell’intervento previsto:

  • per la manutenzione ordinaria serve solo il “preventivo di spesa” redatto dall’impresa di ristrutturazione o rilasciato da un professionista accreditato/abilitato;
  • per la manutenzione straordinaria occorre presentare oltre al “preventivo di spesa” anche il progetto edilizio unitamente alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure alla denuncia di inizio attività;
  • per la ristrutturazione con grandi opere bisogna presentare il “preventivo di spesa”, la concessione edilizia e la ricevuta del versamento degli oneri comunali.