Un considerevole vantaggio dell’effettuare lavori di ristrutturazione per i proprietari di immobili è che vi sono spesso iniziative governative che tendono ad incentivarli attraverso varie misure e relativi benefici. Una delle ultime, da questo punto di vista, è il cosiddetto Decreto Crescita lanciato alcuni mesi fa. Benefici che restano anche in caso di compravendita dell’immobile, anche se ad alcune condizioni.

Stiamo parlando, come si noterà, di ristrutturazioni, ma alcune persone tendono ad effettuare invece veri e propri interventi di restauro. Elementi, questi due, ben distinti e su cui di recente si è pronunciata la Corte di Cassazione per chiarire appunto la differenza tra ristrutturazione e restauro.

In particolare, di fronte ai giudici si sono poste alcune questioni: un lavoro di risanamento conservativo o di restauro potrebbe essere compatibile con un cambio di destinazione d’uso oppure il tutto risulta essere una ristrutturazione edilizia vera? E quali possono essere i titoli abilitativi che permettono tutto ciò? Andiamo a chiarire tali dubbi, anche avvalendosi della sentenza n°38611/2019 della Corte di Cassazione.

Tutto il caso prende spunto dal cambio di destinazione d’uso, da quello residenziale a turistico-recettiva, di un intero edificio risalente al ‘700. Tale cambiamento era stato consistente ed era stata abbinato inoltre a diverse opere, anche imponenti, di nuova costruzione e ristrutturazione, tra cui anche la creazione di un pavimento sostitutivo di un giardino all’italiana e addirittura la realizzazione di parcheggi, fontane ed una Spa. Il tutto senza permesso di costruire e con autorizzazioni non ritenute valide.

Considerando tutti questi elementi, il Gip aveva ordinato il sequestro preventivo della struttura, atto annullato successivamente invece dal Tribunale ordinario. Quest’ultimo, infatti, riteneva che tali interventi non avevano determinato la trasformazione dell’edificio, né tantomeno lo stravolgimento dello stato dei luoghi, in quanto al momento degli stessi lavori, il giardino non esisteva più. Pertanto, per i giudici, gli interventi realizzati risultavano opere di adeguamento e ammodernamento di elementi già diroccati.

Una necessaria premessa dell’alta Corte

A questo punto si è giunti alla Cassazione, che ha dovuto chiarire se gli interventi effettuati si dovessero ritenere lavori di restauro e risanamento conservativo oppure vere e proprie ristrutturazioni edilizie ed il relativo cambio di destinazione d’uso si potesse considerare legittimo.

I togati hanno ricordato innanzitutto che, secondo il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), è necessario il permesso di costruire per tutti quegli interventi di ristrutturazione edilizia in cui vi siano modificazioni dei volumi complessivi degli edifici o dei prospetti o ancora, in particolare nei centri storici cittadini, delle sagome degli edifici vincolati. Per tutti gli altri generi di lavori di ristrutturazione si richiede unicamente la Scia.

La differenza tra restauro e ristrutturazione

Poi, sempre secondo la medesima legge, si intendono interventi di ristrutturazione edilizia quelli destinati a trasformare un organismo edilizio, attraverso una serie di lavori che comportino, come risultato finale, l’ottenimento di un organismo edilizio completamente o parzialmente diverso dal precedente.

In tutto ciò rientra, ad esempio, il rifacimento o la sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio; l’eliminazione, modifica e inserimento di ulteriori elementi e impianti; inoltre la demolizione e ricostruzione avente comunque la medesima volumetria (salvo innovazioni in presenza di adeguamenti di natura antisismica); infine, il ripristino di strutture o parti di esse che siano demolite e crollate.

Si intende invece come restauro e risanamento conservativo, in sintesi tutti quegli interventi edilizi che puntano a mantenere e conservare una struttura e assicurarne la sua funzionalità, attraverso un insieme di lavori che, rispettando vari elementi dell’edificio (tra cui anche quelli formali e strutturali), possano determinarne anche il mutamento d’uso, purché compatibile con quanto stabilito dallo strumento urbanistico generale e connessi piani attuativi.

Il fine ultimo quindi di un lavoro di restauro o di risanamento di tipo conservativo è rinnovare un organismo edilizio in maniera sistematica e complessiva, ma rispettando sempre i suoi elementi essenziali sopracitati (cioè strutturali e formali, oltre che tipologici). Pertanto, per rientrare nell’ambito del restauro o del risanamento, a proposito di questi ultimi, non possono cambiare:

  • La qualificazione tipologica della struttura preesistente, quindi quei caratteri architettonici e funzionali della stessa che ne qualificano la tipologia edilizia;
  • Gli elementi formali, quali la disposizione dei volumi e quei fattori architettonici funzionali all’immagine dell’edificio;
  • Gli elementi strutturali, che vanno a comporre appunto la struttura del manufatto edilizio;

La sentenza finale della Cassazione

Secondo i giudici, alla fine, quei lavori edilizi che modificano l’antecedente consistenza fisica per mezzo di una differente distribuzione interna e l’inserimento di impianti non possono essere classificati come restauro o risanamento conservativo, bensì come ristrutturazione edilizia.

Inoltre, in presenza di un vincolo paesaggistico, è vietato qualsiasi intervento che determini una modifica dell’aspetto esteriore degli edifici oppure ne vìolino l’esigenza di conservazione. Poi, in un intervento di restauro o risanamento, è permesso il cambio di destinazione d’uso, purché esso sia compatibile con l’edificio conservato. Stabilito tutto ciò e considerando la tipologia di lavori effettuati sull’edificio in questione, questi risultano illegittimi e viene dato torto al tribunale ordinario.

Ristrutturazione edilizia

Vota l’articolo !