Tante sono le persone che effettuano annualmente delle compravendite di immobili o delle ristrutturazioni di quelli di proprietà, magari anche usufruendo di svariati incentivi di natura fiscale. D’altronde, anche per il 2019 sono previste diverse agevolazioni per il settore immobiliare che si rivolgono ad un’ampia platea di soggetti. Una serie di iniziative statali che non solo rendono molto dinamico e vivace l’intero mercato, ma ne fanno anche uno dei più importanti sia per i singoli privati che per le varie aziende attive al suo interno.

Una serie di agevolazioni o benefici di natura fiscale che permettono di compensare almeno in parte i costi che comunque si devono affrontare per l’acquisto di un immobile, da quelli relativi al mutuo bancario a quelli del notaio o dell’assicurazione. Tuttavia, delle volte, dei dubbi possono sorgere per quanto riguarda i beneficiari delle detrazioni fiscali di una ristrutturazione e compravendita. Chi sono quelli che ne possono usufruire in particolare? Cerchiamo di chiarire un po’ le idee al riguardo.

La normativa in generale

Nel caso si effettuassero interventi di ristrutturazione edilizia, i benefici di natura fiscale sono collegati all’immobile oggetto di tali lavori e non al soggetto che li fa svolgere. E questo è evidenziato in maniera particolare proprio dall’Agenzia delle Entrate in una sua specifica circolare, la n° 7/E/2018. Tutto ciò si traduce nel fatto che, nell’ipotesi di una compravendita dell’abitazione oggetto di interventi edilizi, le detrazioni fiscali si trasferiranno all’acquirente della stessa. Tuttavia, esistono anche altri casi particolari previsti in varie situazioni.

La compravendita di un immobile

In questo genere di operazione assai comune, tranne nel caso si sia convenuto diversamente tra le parti, solitamente le detrazioni vengono “trasferite” dal venditore all’acquirente per quanto concerne la quota residua e non utilizzata dal primo (che è anche colui che ha sostenuto le spese per cui si richiedono tali benefici fiscali). Comunque, è anche possibile si decida che a continuare ad usufruirne sia ancora il vecchio proprietario.

In quest’ultimo caso allora lo si dovrà indicare espressamente nell’atto di compravendita oppure bisognerà realizzare una scrittura privata autenticata. Infatti, non risulta sufficiente che l’eventuale accordo sulle agevolazioni o detrazioni fiscali sia posto sul preliminare di vendita, ma esso dovrà risultare sull’atto finale e definitivo di compravendita. Infine, nell’ipotesi in cui si venda solo una quota di un immobile, purtroppo la detrazione non può essere trasferita a favore dell’acquirente.

Donazione, usufrutto ed agevolazioni fiscali

Nell’ipotesi di un’eventuale donazione a titolo gratuito oppure di permuta, le norme sono praticamente uguali alla compravendita, quindi si può effettuare un passaggio delle detrazioni da un soggetto ad un altro. Inversa, invece, è la situazione in caso di contratto di usufrutto: esso infatti non prevede il passaggio di alcun beneficio di questa natura nei confronti dell’usufruttuario.

Il caso di inquilini o comodatari

Particolare è la situazione di queste due tipologie di soggetti. Se un inquilino o un comodatario hanno sostenuto delle spese per interventi di ristrutturazione, anche successivamente alla conclusione del contratto essi hanno diritto ad usufruire e quindi beneficiare delle detrazioni di natura fiscale previste.

Successioni e benefici fiscali

In questa ipotesi molto comune, delle detrazioni può beneficiare unicamente l’erede che possieda l’immobile e che ne abbia disponibilità. Se di eredi ve ne sono diversi, allora i benefici di natura fiscale dovranno essere equamente divisi tra loro solo se nessuno usufruisca a tutti gli effetti dell’abitazione. Diverso risulta invece il caso in cui questa venga ereditata e poi successivamente data in locazione.

In tale ipotesi particolare, infatti, le quote di detrazioni di cui si può ancora usufruire e quindi non utilizzate saranno bloccate fino alla scadenza del contratto di locazione, mentre andranno del tutto perse in caso di vendita a soggetti terzi. Se è un eventuale affittuario a godere di tali detrazioni fiscali, le quote residue di queste si trasferiranno e perciò potranno essere usufruite dal suo erede, ma soltanto se subentra nel contratto di locazione.

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