La normativa relativa ai mutui per la casa prevede la possibilità di effettuare la sostituzione del mutuo, ovvero di cambiare la banca o l’ente finanziario che lo ha concesso, sostituendola con una che sembri garantire tassi di interesse più vantaggiosi. Ma considerate le spese per l’operazione, questo tipo di pratica è veramente conveniente? In alcuni casi sì, in particolare se si ha bisogno di maggiore liquidità, o è necessario abbassare l’importo della rata, contingenze legate a particolari esigenze economiche del mutuatario come quella di dover eseguire una serie di lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Cosa succede al mutuatario

L’iter normale per la sostituzione del mutuo prevede l’estinzione del precedente, l’eliminazione dell’ipoteca, la nuova accensione di un mutuo (presso un nuovo istituto o presso lo stesso, se garantisce condizioni più favorevoli come un tasso di interesse più basso o uno spread meno elevato) e l’iscrizione di una nuova ipoteca sulla casa.

sostituzione mutuoUn’operazione del genere va effettuata anche qualora si voglia passare da un mutuo a tasso fisso ad uno a tasso variabile, e viceversa. In tutti i casi, non sono più previste agevolazioni fiscali come nel caso di un mutuo per l’acquisto della prima casa.

Requisiti per la sostituzione

Prima di procedere con la sostituzione del mutuo, il cliente deve considerare una serie di operazioni obbligatorie. Innanzitutto, deve riconoscere alla banca che le dovesse richiedere, tutta una serie di spese accessorie per l’istruttoria e anche eventualmente per una nuova perizia atta a valutare l’immobile.

Anche per sostituire il mutuo è necessaria la presenza di un notaio che deve iscrivere la nuova ipoteca sulla casa: per questo motivo dunque bisogna considerare un nuovo pagamento della parcella.

Per estinguere anticipatamente il mutuo precedente sulla casa, va pagata una penale, secondo quanto previsto dal Decreto Bersani bis.

Imposte e detrazioni sul nuovo mutuo

Per ultimo, c’è da pagare una imposta sul nuovo mutuo, dettata dall’avvenuta sostituzione; tale imposta può essere di due tipi:

  • 2% della somma erogata, se il mutuo viene acceso per l’acquisto o la ristrutturazione della seconda casa;
  • 0,25% della somma erogata, se il mutuo viene acceso per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa.

In ogni caso, per la sostituzione del mutuo è possibile godere della sola detrazione degli interessi passivi da considerarsi sul mutuo contratto per l’acquisto della prima casa.