Molti utenti che hanno stipulato dei mutui, durante gli anni dei tassi di interesse alti, sono stati costretti a rivolgersi ancora una volta al mercato dei finanziamenti che, da qualche anno è ritornato ad essere un po’ più conveniente. I mutuatari, quindi si sono trovati davanti alla necessità di ricontrattare il proprio prestito attraverso due soluzioni:

  • La rinegoziazione;
  • La surroga del mutuo.

Ma quali sono le differenze fra queste due pratiche?

Il primo caso, la rinegoziazione, è abbastanza semplice, infatti si tratta di rimanere con la stessa banca che ha erogato il mutuo, rivedendo però tutti i dettagli di quello precedentemente stipulato.

Ben diverso è il caso della surroga: quando si accende un mutuo presso un istituto di credito, esiste la possibilità di “spostare” il pagamento delle rate da un istituto ad un altro che garantisca condizione più vantaggiose. Tale pratica viene definita, appunto, surrogazione, o portabilità del mutuo.

In cosa consiste questa pratica

Attraverso la cosiddetta surrogazione del mutuo, il debitore può trasferire il proprio debito da un creditore ad un altro: questo naturalmente prevede che il nuovo istituto di credito (la banca nella maggioranza dei casi) fornisca una serie di vantaggi, come una durata di versa, un tipo di tasso di interesse conveniente o uno spread minore. La surroga del mutuo è regolamentata nel 2007 dalla legge Bersani e poi dalla Finanziaria del 2008.

Per surrogare il proprio finanziamento si deve inoltrare una richiesta di trasferimento alla banca prescelta, questa però non ha nessun obbligo di accettarla. Se, l’esito è positivo, il precedente istituto deve concedere il nulla osta entro un mese; se tale termine non viene rispettato, allora saranno applicate alcune sanzioni.

L’importo del nuovo mutuo non potrà essere in alcun modo superiore al debito residuo, cioè all’ammontare che si deve ancora rimborsare. Per quanto concerne l’ipoteca, resta in essere quella che c’era nel mutuo originario, la quale sarà soltanto adeguata con l’indicazione dell’intermediario nuovo.

Precedentemente la portabilità si poteva concedere una sola volta al massimo, perchè la surroga della surroga, ovvero una seconda chance per quelli che cercano condizioni migliori, non era molto ben vista da alcuni intermediari. Invece, oggi, gli stessi istituti di credito hanno deciso di introdurre dei criteri di ammissibilità che valutano positivamente questa pratica, andando anche a ridurre i tempi fra un’operazione e l’altra di circa 6 o 12 mesi dall’ultimo trasferimento.

Vantaggi della surroga del mutuo

La surrogazione del mutuo è di gran lunga più conveniente rispetto alla sostituzione che, invece, prevede la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione della nuova. Questo accade perché con la surroga è possibile trasferire il mutuo da una banca all’altra con condizioni più convenienti praticamente a costo zero:

  • non sono dovute né commissioni, né spese di istruttoria o spese di perizia che, secondo quanto previsto dalla legge finanziaria 2008, sono interamente a carico della banca;
  • non è dovuta nemmeno l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo che è pari allo 0,25 % dell’importo erogato se prima casa, oppure al 2 % in caso di mutuo destinato all’acquisto o alla ristrutturazione della seconda casa;
  • non sono dovute le imposte di registro, le imposte ipotecarie e il bollo per l’operazione di surrogazione dell’ipoteca;
  • si conserva tutta la detraibilità fiscale degli interessi passivi sul nuovo mutuo, se questo è destinato all’acquisto o alla costruzione-ristrutturazione dell’abitazione principale;
  • non si paga la penale per l’estinzione del vecchio mutuo o, se comunque questa è pretesa dalla banca, si paga in misura ridotta e può essere compresa nell’importo del nuovo mutuo;
  • le spese notarili sono inferiori a quelle per l’iscrizione di una nuova ipoteca; inoltre, la maggior parte delle banche ha deciso di farsene carico.

Svantaggi della surrogazione

Però non è tutto oro quello che luccica, infatti usufruendo della pratica della portabilità non è possibile stipulare un nuovo mutuo che abbia un importo superiore a quello precedente stipulato perché, se l’importo del nuovo mutuo superasse il debito residuo del vecchio mutuo, l’eccedenza non risulterebbe garantita dalla vecchia ipoteca. Questo avviene proprio a causa del meccanismo della surrogazione che comporta il trasferimento delle garanzie a favore di chi ha fornito il denaro utilizzato per pagare un debito preesistente.

Chi ha bisogno di ottenere una somma più alta, quindi, deve necessariamente ricorrere alla sostituzione del vecchio mutuo con uno nuovo, iscrivendo, cioè, una nuova ipoteca.