Decidere di effettuare la stipula di un mutuo per l’acquisto di una nuova casa, o di una prima casa, è una scelta che al giorno d’oggi, in Italia, compiono più della metà degli acquirenti. Ovviamente, al momento della scelta ci si trova davanti a due possibilità e cioè la possibilità di stipulare un mutuo a tasso variabile oppure a tasso fisso; questo rappresenta spesso un grande dilemma.

Fino a questo momento, di solito la scelta era solita ricadere sui prestiti che prevedevano il pagamento di una rata costante piuttosto che un mutuo indicizzato. I dati alla mano parlano chiaro, infatti, l’anno scorso il 62% circa delle persone che hanno acquistato un appartamento tramite mutuo hanno optato per quello a tasso fisso, mentre soltanto il 20% si è decisa per il tasso variabile di tipo puro.

Nonostante ciò, non sono stati pochi i clienti che si sono lasciati tentare dai mutui a tasso variabile con cap. Questi prestiti offrono la possibilità di prefissare una rata, un tetto massimo, che non può essere superato dall’interesse.

Gli interessi del cap

Quindi, come si evince, quello che complica la scelta di un acquirente è la paura che, nel futuro, la rata del mutuo possa innalzarsi a somme che, egli, non può permettersi di pagare. Decisamente, in questo caso, la scelta di dirigersi verso la sottoscrizione di un mutuo variabile con cap diventa la soluzione perfetta.

Questo tipo di mutuo che garantisce una specie di assicurazione all’acquirente, in quanto, anche se, i tassi di interesse, subiscono un innalzamento, la rata da pagare alla banca, non supererà mai la soglia, detta cap o tetto massimo, che era stata prefissata dal cliente al momento della sottoscrizione. Quindi, i tassi di interesse, che non possono oltrepassare il cap, verranno calcolati nel seguente modo:

  • Se il vostro mutuo è di tipo a tasso variabile con cap prefissato sul 6%, e per l’innalzamento del tasso quello applicato al prestito arriva al 5,6%, allora gli interessi verranno calcolati con l’applicazione del 5,6%;
  • Se, a differenza, l’aumento supera il 6%, il tasso che verrà applicato subirà uno stop proprio al 6%.

Con questa tipologia di mutuo, quindi, l’acquirente potrà ritenersi abbastanza tranquillo sulla rata del mutuo che dovrà sostenere; purtroppo però, la scelta di questo prestito, è soggetta a oneri maggiori da sostenere perché ad essi, devono essere applicati degli spread abbastanza alti riportando, di conseguenza alla fissazione di cap parecchio elevati. Ovviamente, poi, nel caso in cui si verifichino innalzamenti altissimi dei tassi si può battere la strada della rinegoziazione del prestito con la propria banca di fiducia.

In sostanza, si ha la possibilità, come detto in precedenza di lasciarsi tentare dai mutui con cap, questi, fissano, quindi, un limite che bloccherà la rata a quella cifra impedendogli di aumentare ulteriormente, ma attenzione! Perché questi tassi hanno anche un limite minimo e la rata del mutuo, quindi, non potrà mai essere inferiore a questo tasso floor.

Tasso con cap: come stabilire il tetto

La “Capped Rate”, nome con cui è conosciuto il tasso variabile con cap in inglese, ha un momento della sottoscrizione molto importante che è quello in cui si deve decidere il tasso massimo che non si desidera superare. In questo momento, infatti, viene specificata l’aliquota nel contratto del mutuo. Quando si sta decidendo il costo del mutuo con cap bisogna ricordare che, la banca, vi applica comunque uno spread che, solitamente, in questo tipo di mutuo, è un po’ più alto rispetto ad un normale mutuo di tipo variabile, in quanto, in un certo modo, Gli istituti bancari, si devono tutelare dal tasso che avrete richiesto. Un buon consiglio è quello di evitare di optare un limite massimo maggiore del 6%.

In fin dei conti si può dire che un mutuo variabile con cap è prevalentemente indirizzato agli individui che non hanno la possibilità di versare una rata di mutuo onerosa, come sono quelle del tasso fisso né tantomeno pagare gli innalzamenti tipici delle rate dei tassi variabili. Un’ottima idea potrebbe essere quella di optare per la stipula del mutuo che dispone del tetto massimo, per una banca che offre un preventivo sull’oscillazione dei tassi d’interesse nel prossimo futuro.

Infine possiamo dire che, ormai, quasi tutte le banche hanno una tipologia di mutuo con cap che abbia una data limitata solo, per esempio, ai primi 10 anni del rimborso, con la possibilità di passare a fisso, mutui con cap con incentivi per i giovani o con spread poco elevati.