Con il Decreto Legislativo numero 102 del 2014 è stata recepita una Direttiva europea volta alla diminuzione del consumo energetico e dell’emissione di gas serra. Per tale motivo è stato imposto ai caseggiati che possiedono impianti centralizzati, una termoregolazione che, insieme alla contabilizzazione del calore, è diretta a suggerire ai condomini di consumare quantità inferiori di energia, facendo leva sull’argomento risparmio economico. Inoltre, discostandosi dall’articolo 1123 del Codice Civile, è stato introdotto un criterio del tutto nuovo per quanto concerne la ripartizione delle spese per il riscaldamento.

Proprio sul tema delle spese del riscaldamento condominiale è utile appurare come il legislatore europeo mediante la direttiva sull’efficienza energetica numero 27 del 2012 ha imposto di adottare, nei condomini, dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore che hanno portato all’introduzione di questo nuovo criterio di ripartizione delle suddette spese che, ora, viene un mezzo per arrivare ad una importante riduzione del nostro consumo energetico ma soprattutto al ridimensionamento delle emissioni dei gas che provocano l’effetto serra.

Lo Stato Italiano, con il suddetto Decreto Legislativo che impone contabilizzazione e termoregolazione del calore ha ottenuto una ripartizione delle spese di consumo che, attualmente, è composta dai consumi volontari, nonchè quelli dovuti alle azioni volontarie degli utenti attraverso le valvole termostatiche; tali consumi vanno ripartiti a seconda delle indicazioni fornite dalle letture dei dispositivi preposti alla contabilizzazione del calore, cioè i sotto-contatori o i ripartitori, e la quota fissa dei consumi involontari, cioè quelli che sono indipendenti dalle azioni degli utenti e che sono costituti maggiormente dalla dispersione di calore nella rete di distribuzione.

Quindi è necessario determinare prima l’importo complessivo degli neri di riscaldamento, poi, gli addebiti fissi e variabili che competono ad ogni utenti.

Il nuovo criterio di ripartizione di queste spese è imperativo e, quindi, non si può derogare né con una delibera assembleare né con una norma contrattuale nel regolamento di condominio.

Contabilizzazioni dirette e indirette

In base al tipo condominio e a seconda del tipo di impianti di riscaldamento centralizzato sui quali si deve intervenire, il metodo di contabilizzazione del calore può essere diretta oppure indiretta.

In base al D.Lgs. n. 141 del 2016 l’installazione dei sotto-contatori per la misurazione del consumo di calore o del raffreddamento oppure di acqua calda per ogni unità immobiliare, è obbligatoria da parte dei proprietari.

Quindi, il legislatore, impone, un sistema di contabilizzazione diretta che consiste nell’installazione di un sotto-contatore in ogni unità immobiliare all’ingresso dell’unità stessa, che va a valutare i parametri dell’acqua calda che scorre nei tubi del riscaldamento in entrata e in uscita dall’appartamento.

Si tratta un metodo valido per tutti i tipi di corpo scaldante, ma solo nei condomini che hanno impianti di distribuzione orizzontale con da un unico circuito di alimentazione per ogni appartamento.

Se l’installazione del sotto-contatore in ciascuna unità immobiliare non è possibile per qualsiasi motivo, la misurazione del riscaldamento si ricorre all’installazione di un ripartitore in corrispondenza di ogni corpo scaldante che si trova all’interno delle unità immobiliari; in questo caso si parla di contabilizzazione indiretta che rileva una serie di dati che vanno confrontati con quelli complessivi del condominio per ripartire il totale dell’energia termica tra i vari radiatori.

La Norma UNI 10200

Dopo che sono stati adottati questi sistemi di contabilizzazione e di termoregolazione sono state identificate due modalità diverse per ripartire le spese di riscaldamento.

La prima è contenuta nella norma Uni 10200: essa lega l’onere del servizio riscaldamento ai consumi effettivi di energia termica ed ai costi generali necessari alla manutenzione dell’impianto. In questo modo, la spesa totale per il riscaldamento si ottiene sommando una quota di consumo (ognuno paga solo la parte di calore prelevata dai propri termosifoni) e una quota di “potenza termica impegnata” (legata alle dispersioni dell’impianto, manutenzione, gestione della contabilizzazione, ecc.).

Nella contabilizzazione diretta le dispersioni si ottengono sottraendo al consumo totale quello utilizzato dalle unità immobiliari e dai locali ad uso collettivo. Nella contabilizzazione indiretta, la quota fissa viene determinata da un tecnico del condominio mediante un calcolo tecnico effettuato con specifiche indicazioni tecniche.

Per questo calcolo si crea una tabella di fabbisogno necessaria per ripartire le spese di consumo involontario, espresse in millesimi di fabbisogno di calore. In questa tabella, il tecnico incaricato, non può considerare le migliorie fatte nelle singole unità immobiliari come doppi vetri o opere di coibentazione, in quanto si rischierebbe di conteggiare i millesimi in funzione di un irreale fabbisogno basato su uno stabile realizzato in passato ma, intanto, ristrutturato.

Se la Norma UNI 10200 non è applicabile per qualsivoglia motivo, l’assemblea potrà decidere di adottare il nuovo criterio ex D.Lgs. n. 141/2016 in cui è possibile dividere l’importo complessivo fra gli utenti finali attribuendo, agli effettivi prelievi volontari di energia termica, una quota di almeno il 70% mentre i consumi involontari sono predeterminati dal legislatore con la percentuale del 30% sulla spesa complessiva.

Condomini distaccati

I condomini che distaccano la loro unità immobiliare dall’impianto centralizzato è obbligato a partecipare agli oneri di esercizio se il distacco non ha comportato alcuna diminuzione delle spese di servizio che sono a carico degli altri condomini; questo perché se l’onere di esercizio dell’impianto non è diminuito dopo il distacco non fosse diminuito e la quota non è a carico del condomino che ha rinunciato, gli altri condomini si trovano costretti a pagare anche la quota che spetterebbe al condomino distaccato.

Anche perchè l’impianto resta di proprietà irrinunciabile anche dei condomini distaccati ed essi devono contribuire ai costi di dispersione dello stesso.

Ne caso si applichi il nuovo criterio di cui al comma 5 dell’art. 9 del D.Lgs. n. 102 del 2014, i distaccati potranno contribuire agli oneri relative alla dispersione e alla gestione del servizio usando le quote delle tabelle millesimali “vecchie”.

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