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Quando si decide di affittare una casa è bene sapere che esistono diversi tipi di contratti di locazione e in base a ciò che verrà scelto si determineranno poi  degli obblighi futuri da rispettare. Inoltre è bene anche sottolineare che vi è una netta differenza tra i contratti d’affitto ad uso abitativo e quelli commerciali. Anche se poi molti elementi contrattuali coincidono.

Elementi di un contratto di locazione

I contratti d’affitto, devono indicare, indipendentemente dalla tipologia:

  • nome dell’affittuario e del locatore;
  • data di inizio e durata del contratto;
  • identificazione del bene;
  • prezzo del canone;
  • modalità aggiornamento Istat

I 5 tipi di contratti d’affitto

  • Contratto ordinario a canone libero:  la durata minima di questo canone d’affitto è di 4 anni rinnovabili per altri 4 anni in automatico. Trascorsi i primi 4 se il locatore non invia una lettera di disdetta, sei mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova in automatico.
  • Contratto a canone concordato: la durata del contratto calmierato è di 3+2. Solitamente viene stipulato per andare incontro alle esigenze degli inquilini e  quelle dei proprietari che beneficiano di incentivi fiscali (detrazione forfettaria del 5%; abbattimento del 30% canone Irpef; 30% di sconto sull’imposta di registro; 49,5% del canone annuale inserito nella dichiarazione dei redditi). Alla scadenza dei 3 anni il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni.
  • Contratto transitorio: può avere una durata massima di 18 mesi. Se alla scadenza del contratto esistono cause di transitorietà, l’inquilino e il locatore devono confermare la cosa con raccomandata prima della scadenza. Se invece queste vengono meno il contratto transitorio prevede che venga sostituito da uno a canone libero, con la durata di almeno 4 anni.
  • Contratto comodato d’uso: il locatore consegna ad un’altra persona un immobile, che potrà utilizzarlo per un tempo determinato.
  • Contratto transitorio per studenti: la durata del contratto può variare dai 6 ai 36 mesi e viene concesso ad uno studente fuori sede, che si trova a studiare presso un’università ubicata dove è collocato l’immobile.

Dettagli caparra

Soprattutto per quello che riguarda il contratto ad uso abitativo, non esiste un facs simile o un modello (sebbene sul web sia possibile trovarne alcuni). L’importante è, infatti, che questo contenga tutte le informazione su citate: solo in questo caso sarà conforme alla legge.
Al momento della firma è necessario anche chiarire la suddivisione delle spesa fra proprietario e inquilino.

Registrazione contratto di locazione

Tutti i contratti di locazione devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario o dal proprietario, indipendentemente dal canone concordato. L’unico caso in cui non vige l’obbligo di registrazione è inerente ai contratti che non superano i 30 giorni nell’arco di un anno. La registrazione deve essere effettuata poi entro 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza (se anteriore).

Per le locazioni tra privati di immobili abitativi, locati ad uso abitativo, si può anche ricorrere al regime facoltativo: la cedolare secca che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo, dovute sul contratto di locazione.

La cedolare secca

La cedolare secca è un regime  facoltativo, che permette di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate le imposte di registro e di bollo, anche se questa non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Inoltre se si sceglie la cedolare secca non può essere richiesta, per la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto dal contratto.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Aggiornamento Istat

Per quello che riguarda tutti i tipi di contratti di locazione, i padroni di casa hanno la facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat annuale. Si tratta di un aumento del canone in proporzione all’Indice FOI (relativo alle Famiglie di Operai e Impiegati).

Il contratto d’affitto deve chiarire in che misura dev’essere applicato. Infatti, se per le abitazioni vi è una completa discrezione (il rispettivo canone si può aggiornare in rapporto al 75% o anche del 100%) per quello che riguarda gli esercizi commerciale la percentuale è fissa al 75%.

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