La vita all’interno di un condominio spesso non risulta essere delle più semplici, in quanto sovente vi sono interessi ed esigenze diverse dei singoli condomini o loro comportamenti ed atteggiamenti in contrasto con gli altri. Tra questi, ad esempio, l’uso magari di un’area condominiale come se fosse in realtà propria, con annesso tentativo di appropriazione attraverso usucapione.

Le parti comuni di un condominio sono spesso oggetto di diatribe, in quanto delle volte non se ne ha una corretta conoscenza e per tale motivo si innescano attriti tra i residenti. Se a tutto ciò abbiniamo anche le periodiche variazioni delle normative condominiali, come ad esempio quella sulla privacy dei condomini, ecco che la vita all’interno di un edificio di questo genere può diventare complicata.

Come dicevamo, una delle problematiche più diffuse risulta essere l’uso privato di alcune parti in comune. Ultimamente è dovuta intervenire ancora una volta la Corte di Cassazione per fornire chiarimenti sull’usucapione ed in particolare l’usucapione per un terrazzo condominiale. Andiamo ad approfondire l’argomento.

L’usucapione in un condominio

Questa ipotesi risulta essere ammessa e possibile quando riguarda uno spazio comune, sia essa una piccola porzione di un giardino o un gabbiotto o un terrazzo, come vedremo. Comunque, affinché possa esserci il passaggio di proprietà del bene nei confronti del condomino che lo ha utilizzato per vent’anni in maniera continuata, devono verificarsi alcune condizioni particolari.

Infatti, non risulta essere sufficiente possedere un bene altrui per un ventennio per diventarne il proprietario per usucapione. Nel caso di un immobile, ad esempio, è necessario che l’utilizzatore si comporti come se fosse il legittimo proprietario, anche attraverso comportamenti evidenti e connessi a tale “ruolo” (come il cambio della serratura o la modifica della destinazione d’uso, ad esempio) e senza che il vero proprietario dica o faccia nulla a difesa dei suoi diritti sul bene.

Diventare proprietari di uno spazio comune condominiale

Per comprendere meglio in che modo si può divenire proprietari di uno spazio o bene condominiale attraverso l’usucapione, si può fare ricorso ad un semplice esempio. Un condomino utilizza per vent’anni una terrazza dello stabile, nel corso del tempo lo addobba con piante e ne modifica alcune parti, il tutto senza che gli altri condomini (aventi le chiavi ed il libero accesso) facciano o dicano nulla al riguardo o comunque vi accedano.

Considerata la situazione, tale condomino pensa di voler divenire a tutti gli effetti proprietario unico e legittimo della terrazza (proprio attraverso usucapione), tuttavia a questo punto uno dei suoi vicini si oppone, affermando che l’area è comune e pertanto condominiale, quindi impossibilitata ad un cambio di sua proprietà. Il primo condomino evidenzia, a fondatezza delle sue ragioni, il fatto che ha utilizzato la terrazza nel corso degli anni in maniera esclusiva ed indisturbata. A questo punto chi ha ragione in tale diatriba?

Il chiarimento della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, attraverso la sentenza 16414/2017 del 4 Luglio 2017, ha chiarito che per affermarsi l’usucapione in un condominio non risulta sufficiente l’uso da parte di un singolo condomino di uno spazio comune in modo esclusivo, anche se tale comportamento è tollerato dagli altri inquilini. In particolare, è necessario che colui che rivendichi l’usucapione abbia comportamenti che escludano l’uso del bene comune agli altri condomini.

Ad esempio, chiudendo la porta d’accesso al terrazzo con un lucchetto la cui chiave sia in possesso del condomino che voglia l’usucapione dello stesso oppure, se il bene comune dovesse essere un giardinetto, realizzando un cancello o un’inferriata che delimiti l’area e sia accessibile soltanto appunto al suddetto condomino.

Pertanto, affinché si realizzi l’usucapione in un condominio è indispensabile che solo un condomino abbia avuto accesso al bene comune, escludendone il godimento agli altri in modo da evidenziarne il possesso e l’uso esclusivo, come se fosse il solo ed unico vero proprietario del bene e non semplicemente un qualsiasi residente dello stabile.

Nell’esempio precedente, quindi, il condomino non può rivendicare l’usucapione del terrazzo, in quanto ha soltanto mostrato l’uso ed il possesso esclusivo dello stesso (con la tacita astensione dal medesimo uso da parte degli altri inquilini), ma non essendovi stato un materiale ed evidente impedimento all’accesso all’area suddetta nei confronti degli altri, risulta impossibile, secondo i giudici, rivendicarne l’usucapione.

Usucapione in condominio

Usucapione terrazzo condominiale

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