Per indicare l’effettiva determinazione del valore catastale di un immobile, valore questo necessario per quantificare la base imponibile che verrà utilizzata per il pagamento delle imposte, dobbiamo innanzitutto determinare la cosiddetta “rendita catastale”.

La cifra che corrisponde alla rendita catastale funge infatti come base imponibile non solo ai fini delle imposte dirette (dell’ici in passato e dell’imu adesso), ma anche per calcolare il valore che ci fornirà una più precisa determinazione riguardo alle donazioni, alle tasse di successione e alle altre imposte catastali, nonché a quelle ipotecarie.

La rendita a base

La determinazione della rendita catastale di un immobile può essere ottenuta facilmente, in quanto questa è un prodotto tra la “consistenza dell’unità immobiliare” (ossia i vani catastali che compongono l’immobile, la sua superficie e, naturalmente, il suo volume complessivo) e la “tariffa d’estimo” (ovvero un valore relativo a diversi parametri: il comune di riferimento dell’immobile, la zona censuaria dove esso sorge e, infine, la tipologia dello stesso in relazione alla propria destinazione d’uso; ordinaria, speciale o particolare che sia).

Rendita ed Agenzia delle Entrate

valore catastaleNel momento in cui un immobile appena costruito diventa agibile, e tenendo conto della destinazione d’uso prevista, il proprietario ha trenta giorni di tempo per rivolgersi all’Agenzia delle Entrate e chiederne l’attribuzione di una rendita catastale, dopo averne proposto lui in primis un primo importo.

Nel caso in cui il valore di rendita assegnato dall’Agenzia risultasse diverso da quello proposto, il costruttore avrebbe il diritto di richiedere una rettifica all’Agenzia del Territorio. Risulta chiaro che lo strumento della rendita catastale si è dimostrato, soprattutto nel corso del tempo, quantomeno inadeguato per essere utilizzato come base imponibile della tassazione per gli immobili. Ed è questo il motivo per cui, dal 1997 fino a quando ha avuto vita l’ici, abbiamo visto il cosiddetto “adeguamento” con aumenti del 5%.

Determinazione e destinazione d’uso

Il valore catastale in sé,  si può ottenere tramite una semplicissima moltiplicazione, che vede coinvolti come fattori proprio la rendita e una cifra variabile a seconda della destinazione d’uso dell’immobile in causa.

Tutti gli immobili che sono classificati all’interno dei gruppi catastali A, B e C (eccezion fatta per A10 e C1) usano come secondo valore moltiplicatore il numero 115,5 (nel caso della prima casa) e 126 (se si tratta, invece, della seconda casa). Ma tale determinazione, con le ultime riforme, potrebbe essere variata.