valore di mercato immobili

Nell’ambito del discorso relativo alle valutazioni immobiliari, uno dei concetti prioritari è quello del valore di mercato. Si tratta di un requisito fondamentale, in quanto rappresenta la somma che un determinato immobile frutterebbe al proprietario qualora venisse messo in vendita alle attuali valutazioni stabilite dai criteri in voga in quel determinato periodo.

Definire il valore di mercato degli immobili

Per la precisione, il valore di mercato viene definito nello specifico da una circolare (263/2006 sezione IV punto 1) della Banca d’Italia, come  “L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione”.

Stando a queste considerazioni, questo dato diventa fondamentale, in quanto è il risultato di una serie di procedure e di valutazioni correlata alle condizioni dell’immobile, alla sua tipologia, e a tutte le considerazioni relative alle circostanze che ne determinano la compravendita.

Una ulteriore conseguenza di questa definizione, consiste nell’assumere il fatto che all’interno del valore definito, non vengano inserite altre spese, come quelle di trascrizione o di transazione: la stima che viene effettuata, dunque, è al netto di eventuali altre spese relative alle imposte sulla compravendita immobiliare, spese notarili, eccetera.

Come viene definito il valore di mercato

I metodi per la definizione meno approssimativa possibile del valore di mercato di un immobile consistono in:

  • metodo del confronto di mercato
  • metodo dei costi
  • metodo finanziario

A seconda del tipo di metodo di valutazione scelto, vengono forniti e definiti precisi dati relativi alle condizioni dell’immobile. Una volta ottenuti questi risultati, è possibile conoscere le informazioni fondamentali per effettuare la compravendita dello stesso:

  • viene confermata la finalità della stima effettuata
  • viene comunicato il valore dell’immobile da valutare
  • vengono comunicate tutte le procedure effettuate e le metodologie applicate
  • vengono espresse eventuali assunzioni che hanno determinato un tipo di valutazione piuttosto che un’altra, e le condizioni limitanti.

Cosa succede dopo aver comunicato il valore

Una volta documentata la stima di mercato dell’immobile, la parola passa al perito, il quale deve effettuare tutta una serie di operazioni. Innanzitutto, è obbligato a documentare la valutazione effettuata in modo che essa risulti chiara, completa e assolutamente comprensibile: non deve insomma dare adito a interpretazioni dubbie o ambigue. Inoltre, il perito deve effettuare una verifica volta a dimostrare che la stima effettuata sia fondata sulle reali informazioni del mercato immobiliare e quindi non sia considerata troppo alta o troppo bassa.

Un’ulteriore operazione a carico del perito deve essere quella di effettuare una accurata verifica che dimostri come la stima del valore di mercato sia stata realizzata a partire da metodologie più che appropriate.

Tutti i dati, i calcoli, le operazioni e le analisi presenti nel documento devono essere perfettamente leggibili e chiare da parte di chi dovrà utilizzarlo: per andare incontro a questa esigenza, il perito dovrà aggiungere eventuali informazioni necessarie a fugare ogni dubbio.

Naturalmente, l’obiettivo finale di un percorso del genere è quello di andare a fornire una descrizione chiara ed una identificazione esatta dell’immobile che si sta valutando, aggiungendo tutte le considerazioni del caso per quanto riguarda le motivazioni e le condizioni limitanti che hanno portato ad un determinato valore di mercato rispetto ad un altro.

Il valore e i riferimenti internazionali

Quanto abbiamo scritto finora, si pone in perfetta sintonia con quanto indicato e richiesto dagli standard di riferimento di livello internazionale, ovvero lo IVS 2007 – S.1; questa sorta di certificazione a cui la normativa italiana si riferisce, prevede infatti quanto segue: “Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”.

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