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Nel momento in cui avviene la vendita di un’abitazione concessa in comodato d’uso, l’inquilino che vi risiede fino a quel momento è obbligato a lasciare l’immobile. E’ questo quanto stabilito nella sentenza n.664 del 18 gennaio 2016, da parte della Corte di Cassazione.

In qualsiasi momento può cessare il contratto di comodato d’uso

Il comodato d’uso rientra nei contratti di prestito ed è sempre a titolo gratuito. L’articolo 1803 del codice civile stabilisce infatti che il comodatario deve restituire la casa concessagli entro il termine stabilito dal contratto, ma in caso di urgenza, l’immobile deve essere riconsegnato quando il comodante lo richiede. In quanto il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento di un immobile, ma non ne detiene  il diritto di proprietà.

Appellandosi a ciò la Corte di Cassazione ha così dichiarato che l’acquirente dell’abitazione ha il diritto in qualsiasi momento di poter far cessare il contratto di comodato d’uso, al fine di poter godere a pieno del suo bene.

Come funziona il contratto di comodato d’uso

Il contratto di comodato deve essere stipulato e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, al massimo entro venti giorni dalla sottoscrizione.

  • Il contratto di comodato d’uso è disciplinato  dagli art. 1803 e successivi del codice civile e si realizza solitamente all’interno dell’ambito familiare;
    • colui che ha ricevuto in consegna il bene non può cedere il diritto di usufruirne a terzi, senza il consenso del proprietario, che può in qualsiasi momento richiedere la restituzione dell’immobile, qualora si verifichi il fatto;
    • il comodatario deve restituire il bene immediatamente dopo la richiesta;
    • la morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto, in quanto il comodante può richiedere agli eredi la restituzione dell’immobile. In caso di morte del comodante si estingue invece il comodato precario, ma non quello a termine;
    • se il bene in comodato ha difetti che rechino danno  a chi se ne serve il comodante è tenuto al risarcimento, nel caso a conoscenza delle problematiche non abbia avvertito il comodatario.

A chi spetta il pagamento delle tasse

Nello specifico vediamo che le spese ordinarie sono a carico del comodatario, mentre quelle straordinarie devono essere versate dal comodante.  Il pagamento dell’Imu spetta ai proprietari dell’immobile, o titolari di un diritto reale di uso, usufrutto,  enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili .

Se il contratto supera i sei mesi la Tasi invece deve essere ripartita tra il comodato e il comodatario. Così l’occupante versa la Tasi nella aliquota stabilita dal Comune, in una percentuale che varia dal 10 al 30% dell’ammontare complessivo. Se invece non vi è nessuna delibera comunale l’imposta da versare è del 10%.

Infine la Tari deve essere pagata dal solo comodatario.

Comodato d’uso ai figli: agevolazioni fiscali

Nel momento in cui il proprietario di un’abitazione concede ad un figlio un immobile può usufruire delle agevolazioni fiscali inerenti l’Imu e la Tasi. Con una riduzione del 50% sulla base imponibile su cui calcolare le imposte per gli immobili concessi in comodato d’uso.

In questo caso possono beneficiare delle esenzioni solamente:

  • le abitazioni non di lusso;
  • le abitazioni principali nel quale il possessore dimora abitualmente e ha la propria residenza;
  • le pertinenze dell’abitazione principale, classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C7. Nella misura massima di un’unità per ciascuna delle categorie, anche se iscritte al catasto unitamente ad uso abitativo.

Per cui, in base alla sentenza n.664, in qualsiasi caso, anche se la casa è concessa in comodato d’uso gratuito ai propri figli, o a qualsiasi altra persona, qualora il proprietario ne faccia richiesto il bene deve essere sempre restituito. Anche se il contratto stipulato non è scaduto.

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