Vendere una casa ricevuta in eredità richiede alcuni adempimenti specifici che è necessario conoscere per concludere senza problemi il rogito

Vendere una casa ricevuta in eredità richiede alcuni adempimenti specifici che è necessario conoscere per concludere senza problemi il rogito. Naturalmente data la delicatezza di questa materia il consiglio è di farsi assistere da un professionista esperto per analizzare la specifica situazione, specie quando la vendita riguarda un immobile ereditato in comunione e quindi ci sono più eredi. Vediamo quindi quali sono i requisiti e le procedure da seguire per vendere una casa ereditata.

Vendita immobile ereditato: la dichiarazione di successione

Il primo atto necessario per poter vendere l’immobile ricevuto in eredità è la dichiarazione di successione. Questo atto va presentato entro un anno dalla morte del proprietario ed è necessario per notificare il trasferimento dei beni agli eredi a fini fiscali.

Sono tenuti a presentare tale dichiarazione:

  • gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari – a meno che non abbiano rinunciato all’eredità o abbiano nominato un curatore – o i loro rappresentanti legali
  • gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza del defunto o di dichiarazione di morte presunta
  • gli amministratori dell’eredità
  • i curatori delle eredità giacenti
  • gli esecutori testamentari
  • i trustee

La dichiarazione va presentata:

  • per via telematica utilizzando il software disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Tale modalità diventerà obbligatoria dal 1 gennaio 2018
  • Presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Tale modalità sarà disponibile in via transitoria fino al 31 dicembre 2017

L’ufficio territorialmente competente è:

  • quello del luogo in cui il defunto aveva fissato l’ultima residenza nota
  • quello del luogo in cui il defunto aveva fissato l’ultima residenza italiana, se residente all’estero
  • L’ufficio ROMA 6 in caso di residenza ignota

Per tutti i dettagli e per scaricare i moduli necessari è possibile consultare la sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate dedicata alla dichiarazione di successione

La tassa di successione

Sulla casa ricevuta in eredità è necessario pagare la tassa di successione. Anche in questo caso è consigliabile rivolgersi a un professionista onde evitare sanzioni. Le aliquote variano in funzione del grado di parentela:

  • Coniuge e figli: 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro. Ciò vuol dire che l’imposta va pagata solo sull’importo che eccede tale valore, altrimenti non si paga nulla
  • Fratelli e sorelle: 6% con franchigia pari a 100 mila euro.
  • Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea correlata entro il 3°: rispettivamente nipoti, zii e cugini di primo grado e suoceri e cognati, 6% sul valore catastale, senza applicazione della franchigia
  • Altri soggetti quali, ad esempio, il convivente: 8% senza applicazione della franchigia
  • Eredi disabili: è prevista una franchigia pari a 1.500.000 euro.

Imposta ipotecaria e catastale

Quando si riceve una casa in eredità è necessario pagare l’imposta ipotecaria e catastale, come in una normale compravendita, prima di presentare la dichiarazione di successione. Tali imposte sono pari, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore catastale dell’immobile.

Se però almeno uno degli eredi presenta i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa tali imposte si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Andranno inoltre versate:

  • imposta di bollo nella misura fissa di 64 euro per ciascuna nota di trascrizione
  • tassa ipotecaria fissa di 35 per ciascuna nota di trascrizione
  • tributi speciali, ad esempio i diritti di segreteria

Vendita immobile ereditato: la voltura catastale

Entro 30 giorni dalla apertura della successione è inoltre necessario presentare domanda di voltura catastale. Tale domanda va inoltrata al catasto della provincia in cui ha sede l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stata registrata la successione, oppure nel catasto della provincia in cui sono situati gli immobili.

Per tale atto è dovuto il pagamento di:

  • tributo speciale catastale di 55 euro
  • imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 pagine di domanda

Per tutti i dettagli è possibile consultare la sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate dedicata alla voltura catastale

Vendita immobile ereditato: la trascrizione dell’accettazione ereditaria

La dichiarazione di successione da sola non è sufficiente per vendere l’immobile ereditato ed è importante saperlo, altrimenti si arriverà il giorno del rogito davanti al notaio solo per scoprire che la casa non si può vendere.

Altri due atti necessari sono:

  • l’accettazione dell’eredità
  • la trascrizione dell’accettazione ereditaria

L’accettazione dell’eredità

L’accettazione dell’eredità può essere effettuata entro 10 anni dall’apertura della successione e può essere:

  • espressa quando viene effettuata mediante atto scritto, quindi atto pubblico oppure scrittura privata autenticata da un notaio
  • tacita quando il soggetto compie atti da cui è desumibile la volontà di accettare l’eredità. Tra questi rientra appunto la messa in vendita dell’immobile

La trascrizione dell’accettazione ereditaria

Il passaggio di proprietà dal defunto all’erede, o agli eredi se sono più di uno, avviene con la trascrizione dell’accettazione ereditaria. Mediante questo atto il trasferimento dell’immobile viene registrato nel registro pubblico oggi curato dall’Agenzia delle Entrate, che permette di ricostruire la storia dell’immobile e sapere chi sono i proprietari. Ne consegue che senza questo atto non è possibile vendere la casa perché non si viene riconosciuti come legittimi proprietari.

Vendita immobile ereditato: cosa devi sapere
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